楼市避雷指南:这些房子不要碰

楼市扑朔迷离真假难辨，要保持一颗强壮的心脏，还要明辨是非的眼睛

一根大阳线，足使万人空巷，20年的大阳线，足以改变信念，见怪不怪习以为常。

在很多人眼中，以为投资住房无往不利。但往往忘了，房价上涨的巨额收益，是货币放水时代的馈赠，与个体努力的关系不大。但是投资往往是一门你自己都没有意识到的大学问。

公寓是更好的投资对象？

其一，公寓一般属于商业地块，土地使用权只有40年，而住宅的土地使用权有70年之久。更关键的是，在产权问题上，住宅已经明确到期可自动续期，大概率是免费续期，而公寓却不会有这样的待遇。

其二，公寓的流动性远远不如住宅，原因是变现成本过高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠，而公寓则要承担全部税费，整体税费成本高达10%-15%左右，而住宅的税费成本只有2-5%。

其三，公寓更便宜只是一种误区。公寓价格之所以低于住宅，是因为土地成本相对较低，土地使用年限相对较短，且没有学位配套，水电费用按照更高标准的商业处理，且贷款年限远低于住宅，实质成本一点都不低。

其四，公寓在一线城市已经成了政策打压对象。北京、广州纷纷出台政策，禁止公寓面对个人享受，新建公寓的销售对象和转让对象只能是企业。公寓的流动性本来就一般，如今更面临对个人冰封的风险，性价比更是大打折扣。

法拍房是便宜还是假装便宜

法拍房一般七折起拍，最终成交价会远远低于市场价，但这种所谓的“便宜”，是以其存在较大风险为前提的。这一折扣，就是典型的风险溢价，承担不了风险，就不要轻易触碰。

简单而言，法拍房大多都涉及债务纠纷，弃房断供的比例不高，多的是借贷纠纷，部分还附带租赁合约，不仅清场不易，面对租赁合同，还得承受“买卖不破租赁”的代价，自己买的房子未必能轻易住进去。

这是信息不对称导致的结果。债务纠纷、户籍、过户个税之类的问题，可以通过前期调查加以避免，但清场问题，尤难解决。

小产权房：房子真的是你的？

小产权房，顾名思义，是没有完整产权的房子，多集中于城中村。正是因为缺乏完整产权，未缴纳土地出让金，所以其价格远远低于正常房价。

小产权房在灰色地带运行，较大的问题，还不是不被认可、无法抵押和贷款，而是它无法分享房价上涨的红利。

 中国住房的租金回报率不仅低于发达国家，相比于房价涨幅，更是可以忽略不计。购买小产权房，或许能收获租金（自住）回报，或许也能跟随上涨，但会错过大宽松时代房价暴涨的机会。

在不动产登记过程中，包括顶层在内的多地都纷纷强调：防止小产权房通过不动产登记合法化。

根据如是金融的统计，全国小产权房约为73亿平方米，占比约为24%。而商品房为112亿平方米，约为整体住房的38%。

更关键的问题是，如果一旦面临城中村改造，购房者未必能获得赔偿。最终，容易落得竹篮打水一场空的下场。

所以，如果不是迫不得已，先不要去考虑小产权房。有恒产才有恒心，这里的恒产，一定要是受法律保护的、跟随时代潮流的、并且行之久远年的。