中国房企高周转真相:嘴上说着不要 其实都在追求

今年来碧桂园、泰禾，甚至最近的绿城等房企陆续提出“高周转”战略。所谓高周转，即是在保证项目顺利进展的前提下，提高项目的效率，加快资金回笼速度。与此同时，市场上也出现了对高周转项目的质疑。该观点担心的是，在快速开发的情况下，质量跟不上开发的速度。

从高周转提出的背景来看，今年是房企的还债高峰期，现金从未像现在一样显得如此重要。要解决现金流问题，加快资金运转、快速回笼，就必须用高周转模式赢得时间。房企嘴上说着不要不要，但事实是，规模仍然决定着排位，没有规模就没有话语权。天下武功，唯快不破，在规模的赛道上，房企上演了一场关于速度与激情的戏码。

在高周转成为趋势的情况下，如何做到又好又快成为房企的必考题。

高周转的本质，是资金的高周转

“我最担忧的是今年有大量的还债高峰期，开发商的资金会严重不足，可能会导致一些企业的资金流出现问题。”7月23日，原华远地产股份有限公司董事长任志强在21世纪房地产论坛第18届年会上表示，当下开发商最需要解决的是现金流的问题。

Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企平均负债率达到79.1%，房企负债率已经达到了13年来的峰值，为2005年以来的较高位。2008年至今10年间，房地产行业整体负债率上升了将近20%。

现金流是企业的血液，提高周转率就是提高供血量。知名经济学家叶檀认为，假如企业有能力提升资金周转率，便可以不为债务问题发愁。提升周转率，提高资金利用效率，已经是解决现阶段经营问题的最有效手段，没有之一。

正如叶檀所说，高周转的核心是提高资金的使用率。如果企业有100亿资金，两年周转一次，相当于企业只有50亿资金，但是一年周转10次，就相当于企业有500亿资金。国家宏观经济也有类似的逻辑。如果货币供应和通胀不变，加快货币周转率可加速经济的增长。

一名房企员工对外表示，当下房企反复提及的高周转，最核心的点是资金的高周转，在一个项目中取得销售回款后投入下一个项目。关于外界提出的工程高周转，对方表示这是外界的一种误解。“随着工程的标准化和流程化，项目开发速度加快是必然的，但仍在一定的范围之内，目前较快交楼周期也要一年。高周转转的是资金，不是工程。”

高周转是突围的关键

随着房企集中度的加强，规模依然是夺得C位的标配。克而瑞数据显示，今年1-7月百强房企累计实现销售额5.5万亿，同比增长40.2%，销售面积4.1亿平，同比增长37.4%。规模竞争背景下，TOP30及TOP50入榜门槛同比分别增长38.3%和50.2%至480.2亿和280.1亿。

融资渠道趋紧背景下，加快推盘抢销售抢回款为当下房企较佳选择。房企抢跑规模赛道，高周转则是突围的武器。

绿城中国执行董事、执行总裁李青岸表示，目前五限是房地产企业不得不面对的挑战。融资难、融资贵是行业发展趋势。他透露，绿城在发展财务战略依然坚持现金为王的思想，随着政策多变，实现早销快销。在高周转的情况下，依然会坚持品质。

为了冲2000亿，闽系房企泰禾也玩起了高周转。6月26日，泰禾集团在与投资者交流时表示：“泰禾公司今年重点执行高周转策略，新增获取土地项目一般要在6-8个月具备销售条件(一线城市除外)”。

泰禾集团还强调：“高周转是今年的重点任务之一，但泰禾集团的高周转不是以降价、降低产品品质和赶工期来实现的，而是通过提高经营决策和管理效率实现的，施工质量和产品品质必须得到保障”。

高周转和高质量能否兼得？

高周转的背后是标准化和效率，装配式建筑便是较好的案例。随着现代工业技术的发展，建造房屋可以像机器生产那样，成批成套地制造。只要把预制好的房屋构件，运到工地装配起来就成了。从一个月造一个房子到一个星期造一个房子到一个小时造一个房子，随着装配式建筑的不断发展，更多成本更低、质量更好的房子走进市场，解决传统房地产周期长、效率低的痛点。

业内人士表示，当下开发商的开发时间大大缩短，很大一部分并不是省掉施工阶段，而是设计阶段。随着开发商产品线的优化，针对不同城市、不同定位均有相应的产品系列，标准化不断提升，开发时间缩短是行业发展的必然。

明源地产研究院执行主编艾振强认为，高周转模式具有明显的优势。首先可以规避风险，当整体市场存在较多不确定性时，房子肯定是卖得越快越好。其次，高周转项目的利润会更高。“房企的资金成本蛮高的。你干一个一年赚16%的项目，我一年干两个赚8%的，其实加起来比你赚得多。因为我资金各方面转起来了，成本下去了。”此外，壮大规模也是房企选择高周转的重要原因。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，在“房住不炒”的背景下，房企要适应形势的变化，不断跟上时代步伐、改革创新，既要为百姓做好住房供给服务，更要做好城市服务商、运营商，从宜居宜业、职住平衡的角度，为城市提供多元化地产服务，包括教育、医疗、养老、产业园区建设、基础设施建设等。只要能提供适销对路的产品，房企仍会实现又好又快发展，立于不败之地。

如何正确认识高周转？吴建斌有话要说。他是《我在碧桂园1000天》一书的作者。他是碧桂园的前执行董事、首席财务官。

2018年8月3日，吴建斌在博鳌房地产论坛，发表了一篇演讲，题目是《如何正确认识高周转？》。

他说，家家房企都在喊着高周转，但是对真正高周转的意义并不了解，其实高周转要求从每个环节来保障高周转，实际上我们好多企业是叫了高周转，实际上不是真正意义的高周转。

高周转是化解风险最根本的方式。房地产企业不管怎么转型，一直强调还是要算账，算账的根本目的就是高周转，如果你做不到高周转，其实你的压力是非常大的。

因为我们现在融资难，融资成本也很高，基于这两个因素必须要求你高周转，如果你做不到高周转，你在这个行业继续去做生意可能要小心。这个行业是资金密集型行业，需要强大的资金支持。如果说你没有强大的资金支持，几乎是寸步难行的。

什么叫高周转？就是买完地之后快开工、快销售、快资金回笼。高周转并不是让你施工的工期缩短，并不是影响你的品质，而是很快的通过你的销售之后把钱拿回自己的口袋，然后用这个钱一方面把原来买地的钱找清楚，另外一方面用更多的钱推动你的建筑，但是你的施工期该多长还是多长，你的施工品质还是要保证，这是两码事。

所以我们不要把这个混淆了，以为高周转就放松了品质的要求或者工期的要求，这是不允许的。所以在这些方面，一定要建立一个非常好的企业文化或者企业的品质追求方面的管理上的改变，否则可能也会带来一些新问题。