新的公寓模式综合体——喜马拉雅

他们把公寓做成了跨界社交新物种，取名喜马拉雅

新的事物总是伴随新的市场需求孕育而生。

从早期单一的住宅，到后来的服务式公寓，中国大城市中心区人群的生活方式一直在变化。如今，公寓的产品又出现了一次新的变迁和跃升。今天介绍的商业案例就是从一个公寓的跨界蜕变说起。

山城重庆，有一个项目叫喜马拉雅，其坐拥于南滨路少有地段，早期是本地高端楼盘。之后他们却发现重庆的外企高管、商务人士以及城中财富新贵对喜马拉雅有着租赁的需求。这是一个特别的族群，他们由于工作业务的关系，需要经常在国内外往返；他们有品位、有社会资源、有高级的眼界和格局。在这样的需求激发下，现在的喜马拉雅，变成了一个“新物种”。它既不像公寓，也非酒店产品，更像一个投资产品、一个不断升级的城市生活内容平台。

从一个豪宅项目到行业里的“新物种”，从单一住宅项目到深受重庆高端商务客欢迎的城市会客厅，喜马拉雅是如何转型升级的？

7月26日，随着重庆阳光100喜马拉雅酒店的开业，阳光100旗下较高端产品线喜马拉雅正式亮相。这也预示着阳光100向“去住宅化”的转型更进一步。

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“新物种”，创新在哪里？

1、喜马拉雅是一个创新型城市商业综合体

喜马拉雅是一个综合体，它可以是一个公寓，同时还具备了休闲娱乐、商务办公、社交等多种功能。买喜马拉雅的房子就好比是买了一个商业综合体的一部分，除了住宅的属性，还有更多的配套和服务。

具有豪宅的基因

重庆几百公里江岸线，江景不算稀缺，然而南滨路的江景有着不同的意义。1891年重庆设立海关正式开埠，开埠口岸就在南滨路上。可以说，这是重庆排名前列次正式对外开放的地方。重庆喜马拉雅的位置又位于两江四岸交汇处，江景房大面宽的设计保证住户较大限度地欣赏长江与嘉陵江的交汇。入夜，看渝中半岛、江北嘴的灯火通明，好比在上海外滩看江对面的陆家嘴，感受到的不止有繁华，更有城市更新的辉煌。

重庆阳光100喜马拉雅天际泳池

配有酒店式的服务

重庆喜马拉雅酒店由全球排名前列的酒店式公寓雅诗阁的创始人加盟，国际化的专业运营平台为住户提供前个性化、前瞻性的服务，满足商旅精英人士生活、娱乐、社交的需求。

搭建俱乐部平台

喜马拉雅的俱乐部给用户提供了一个高端的、时尚的代表未来新的商务活动方向的俱乐部平台。俱乐部的配套有健身房、餐厅、红酒吧、艺术中心，还包括以后可以会有的其他商业业态。

2、买家和用户分离

喜马拉雅的客群有两类人群，当然也不排除这两类人群有重叠的可能。

首先是买家。随着一二线城市住宅大量去化，库存锐减；加之限购、摇号政策相继出台，使原本最有空间最稳妥的住宅投资机会减少。在本就单一的投资渠道中，投资客不得不把目光投向公寓市场。投资喜马拉雅的的客群看重的是其高租金和高升值空间。大型商业综合体配套加持、城市会客厅的形象背书以及文化内容和服务的优势，投资价值可以预见。

其次是用户。随着中国经济的快速发展，高端商旅客群人数迅速增加，年轻一代中产阶级不断崛起。他们对生活的品质的要求越来越高，希望有一定私密空间的同时又有强烈的社交需求。目前从重庆喜马拉雅的用户来看这部分人群的特点是高学历、高收入以及低年龄。他们拥有良好的生活品味和审美情趣，他们愿意对品质生活和文化内容付费。他们看重喜马拉雅的不仅是其高端的配套和服务，更是可以提供商务社交的俱乐部属性。

3、喜马拉雅是一个不断“升级”的动态产品

阳光100董事长易小迪提到喜马拉雅时，用苹果手机来做比喻。他认为，苹果手机的价值自出厂起才真正开始体现，每隔几个季度的软件更新是其品牌溢价能力的基石。

喜马拉雅和智能手机一样，它是动态的。喜马拉雅的房子就好比手机硬件，房子在交付后就无法再进行升级。喜马拉雅要经营的是文化内容空间，这是可以匹配硬件的软实力。通过不断地升级，公共空间里的内容是在不断随着时代变化的，房子不断地在与时代同步进步，喜马拉雅的品牌也必将不断升值，随之而来的是租金的提高，投资客得到满意的回报率。

这样看来，喜马拉雅的确是一个新的物种：

它不完全是住宅。传统住宅的开发商与业主的服务关系自住宅交付那天起终止，而喜马拉雅对业主和用户的服务则是自交付那天才刚刚开始。对喜马拉雅继续持续不断地投资和管理，为项目赋予内容，赋予价值。

它不完全是酒店式公寓。酒店式公寓提供的服务很优质到位，但过于的谦谦有礼而缺乏温度。喜马拉雅则是通过会员制建立人与人之间的平台价值。通过出售会员卡设置门槛将同类人聚集在一起，创造商务机会，提供更具针对性的服务和文化活动。

它不是酒店。喜马拉雅的公共空间面积超过任何一家酒店，它的会员俱乐部不仅只服务于住户，同时又开放给全国喜马拉雅的会员，为他们提供一个社交商务娱乐的场所。

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喜马拉雅的商业模式

阳光100从2014年布局开放式街区综合体。阳光100的街区综合体不同于传统商业地产，而是一个更注重满足人的体验和社交的商业场。这个产品在不断地提炼后，从广西走向其他城市，都获得很大成功。

在线下商业越来越难做的今天，阳光100却把商业街区做得风生水起，在运营管理上，阳光100总结出一套自己的经验。

租售结合。卖出一部分产品，快速回笼资金以平衡自持物业的运营。

打造城市会客厅。通过不断地做文化活动、城市市民活动和其他一些文艺公众活动，把人流吸引到街区，经过2-3年的培育，成为城市客厅。同时，在规模成气候以后，也会有合作方来共同举办活动，在经济上获得良好的收益和成功。

喜马拉雅可以看作是阳光100商业街区综合体的升级和精华版，在运营上汲取了街区商业的经验。那么它具体是怎么做的？

1、把喜马拉雅做成一个投资产品

喜马拉雅先把房子出售给有资产配置需求的高净值人群，用传统的销售回款解决了现金流的问题。通过不断地完善升级公共空间配套、文化内容，把喜马拉雅打造成一个高端的商务人士俱乐部平台和城市会客厅，品牌价值进一步提升，租金自然可以提高。客户得到租金收益的同时能够得到房子的升值，从而得到双重收益。

喜马拉雅的利润来源不仅只有租金，还有满足城市的商务活动、时尚活动，包括各种城市的其他需求产生的非租金收入。理想化的情况是这部分租金可以占到收入的一半以上。

喜马拉雅转型运营的第三个年头，销售打开了局面，基本实现了“滚雪球”。目前，喜马拉雅进入了布局扩张的阶段，易小迪提到，”今年要做到1万间，明年达到2万间，我希望五年之内做到10万间以上。未来三、五年目标租售收入争取达到50亿元以上。”

2、喜马拉雅的本质是一个客户俱乐部

喜马拉雅目前四个项目的终端使用者被分别标上了500强企业高管、在渝的外企高管、新温商、海外华侨等标签。这个群体有一个很大的特点是高频次的移动商旅客。在硬件差距越来越小的情况下，他们更在意住所的文化属性和圈层价值。喜马拉雅通过文化升级打造自己的IP，形成独特的门槛和圈层文化，使这个群体从认可喜马拉雅到对它产生粘性，最终实现喜马拉雅是客户在各地的行馆。他们去哪个城市就会寻找这个城市的喜马拉雅，一方面是物业服务的舒适度，另一方面是寻找与自己相类似的人群，达到社交的目的。

3、打造平台，连接供给端和服务终端

喜马拉雅可以说是一个既私密又开放的平台。对于服务终端移动商旅客群来说，喜马拉雅是他们一个私密的空间，为他们提供一种“知性、质感”的生活方式体验；而对于文化内容的资源来说，喜马拉雅又是一个开放的平台。随着品牌价值的上升，陆续有广泛的头部资源与喜马拉雅合作，比如优客工场、故宫博物院、托尼洛·兰博基尼酒店等，据透露，阳光100还会和一些享誉国际的品牌展开跨界合作。随着头部资源的聚集，平台内容得以不断升级，实现与客户间的深度链接，从而使喜马拉雅品牌价值提升，形成一种良性的正循环。

4、认定方向，在运营上舍得大手笔投入

深度运营的俱乐部模式是喜马拉雅运营的核心，从生活方式到精神文化，提供丰富的、高品位的服务和体验。运营必须有费用来维持运转。喜马拉雅把自己定位为面向高端商旅客群的行馆，敢于做高价格，维护一部分的运营成本。同时，高价格的背后是不断加大运营投入，倒逼自己提供有价值的文化内容和有温度的服务。薄利多销是一种做法，但可复制性强，门槛低。喜马拉雅选择高投入高利润支持运营的方式，能够把运营做的更好。

5、运营的核心在于不断地在淘汰

既然喜马拉雅好比是一个投资产品，投资产品最难的地方在于能够不断的升值。对于喜马拉雅来说，做高端、做高价不难，难的是保证品牌升值，投资客能够获取预期的回报。对于运营来说，它所要就是不断地跟进时代步伐，洞悉客户的需求，不断地更新换代。

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为什么喜马拉雅的模式可以在全国复制？

1、盘活城市低效资产

喜马拉雅的用地不仅局限于住宅，公寓、写字楼都是它改造的对象。目前各大城市里低效资产非常多，大量的商办物业亟待盘活。许多商办物业尚未落成即面临着更新，导致销售受阻甚至烂尾。这些都是喜马拉雅获取新项目的重要来源。比如，无锡和天津的喜马拉雅就是改造于经营不理想的公寓项目。

无锡阳光100喜马拉雅

2、深度参与城市更新，打造城市会客厅

现在，每个城市都在做新的布阵，城市中心的更新产生新的商业需求，这就是喜马拉雅的机会。喜马拉雅带给城市是一个创新型的城市综合体，有酒店、商务的内容，但是平台的文化内容更丰富。喜马拉雅的进入不仅是为城市中产带来新的社交场所，更是引领了一种新的生活方式，满足了中产阶级的消费升级的需求并且带动了城市能级的提升。

天津阳光100喜马拉雅

重庆慈云老街

慈云老街毗邻重庆喜马拉雅，是重庆市级重点历史文化街区。阳光100遵循“整修如故，以存其真”的原则，以公共空间改造为主线，尽可能保留片区原有风貌。同时，不断探索现代商业组织于传统街区的融合共存，引进吴尊创立的健身房、烘焙教室及书吧和餐厅，将慈云老街打造成多种巴渝历史文化融合、汇聚的时尚高地，成为兼具地域文脉和老城记忆的城市会客厅。

天津喜马拉雅优檀书院

天津喜马拉雅位于天津南开区，这是一个拥有南开大学、天津大学等知名高校的知识分子聚集区域，人文色彩浓厚。喜马拉雅结合区域文化在喜马拉雅的入户大堂打造了一个“诚品”式的空间——优檀书院，为喜马拉雅住户提供了一个休闲、聚会、交友的精神文化场所。

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阳光100毅然决然奔赴2万亿非住宅市场，意为何？

互联网时代的较大特征是从产品思维转变为用户思维。“关注人的需求”是放在排名前列位的。在时代浪潮的推动下，传统开发商也纷纷拥抱互联网，转型做城市运营商。纵观排名前10的开发商，他们的转型战略，都离不开“房地产”+。

在今年2月份的一次公开活动中，易小迪对媒体说道。其实房地产发展到2017年，可以分为两个行业，一个叫住宅，一个叫非住宅。住宅这个板块销售量达到了11.3万亿，非住宅达到了2万亿。目前住宅市场同质化竞争是很激烈的，前30都在成为巨型开发商，所以留给其他企业的空间就更少。但在非住宅行业，虽然只有2万亿规模，但还没有一个明显的垄断性的品牌，可以说群龙无首。

从喜马拉雅这个产品我们似乎可以看到易小迪的决心和目标：阳光100要做非住宅市场的头牌。传统开发商的经营方式是以土地为本，追求高周转的大规模，以实现价值较大化。这种模式较大的弊病就是缺乏创新，难以摆脱价格的竞争。

阳光100另辟蹊径，喜马拉雅可以看作是阳光100应对互联网时代打造的产品，它或许也是把互联网用户思维贯彻得最彻底的房地产产品。一切以用户为中心，通过提供前瞻性的服务来满足用户需求，通过不断释放用户潜在的需求来创造全新的价值。

传统房地产的核心价值是土地，而互联网的核心价值是体验。从关注空间到关注人，通过文化内容的升级，把用户个性化的体验做到优质，提高品牌溢价，这或是阳光100的护城河。