哪些三四线城市房价还有上涨潜力?

商丘楼盘情报站 2018-12-08 15:26:42
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房价为什么会上涨? 首先还是强调一下一个城市房价上涨的原因。 还是那三句老话:长期看人口,中期看土地,短期看金融——这三句话大家可以背下来。 这个道理很简单,人口代表需求,土地代表供给,金融代表手里的钱,需求高,供给少,钱多,房价就会上涨。 反之,人口都在往外迁,大片土地还没有开发,金融政策也很紧张

房价为什么会上涨?

首先还是强调一下一个城市房价上涨的原因。

还是那三句老话:长期看人口,中期看土地,短期看金融——这三句话大家可以背下来。

这个道理很简单,人口代表需求,土地代表供给,金融代表手里的钱,需求高,供给少,钱多,房价就会上涨。

反之,人口都在往外迁,大片土地还没有开发,金融政策也很紧张,房价自然缺乏上涨动力。

除了这些之外,还有一些其他的政策性因素,比如说限购、限价,比如说棚改政策。

棚改货币化

这件事是这样的,之前很多三四线城市盖了一堆房子,但是没人买。这就是库存量过大。

房子卖不出去怎么办呢?

15年6月国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,棚改由1.0进入2.0,棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先。

也就是说,从这个时候开始,拆迁开始赔钱了。

拆迁户拿着这笔钱,就可以去买以前一直卖不出去的房子了,这就是去库存。

买房的人多了,房价自然就上涨了。

但是现在呢,之前卖不出去的房子已经卖的差不多了。所以棚改货币化就要收紧了。

如何判断自己所在城市的房价上涨是因为棚改货币化?

其实不用怎么判断,之前棚改货币化是一个全国范围的政策,几乎全国房价的上涨都有棚改货币化的因素。

只是那些人口净流入的城市房价,在棚改货币化以外还有人口净流入作为支撑。

但是如果是人口净流出的城市,过去两年房价莫名其妙就涨起来了,那基本上就是棚改货币化推动的。

而且说实话,一个城市拆迁项目多不多,比去年有没有减少,如果你就在当地住,出门转一转,跟中介聊一聊,可能比我在网上查资料来的还要直观。

棚改货币化政策调整之后,这些人口净流出的城市,房价就会迎来一波下跌。

但是如果说大跌,一般也不会出现,多半只是恢复正常状态。

不过,一二线城市的房价长期都在上涨,人民币在贬值,房价不涨,其实就是在变相下跌了。

再者,如果人口净流出,你买的房子也只能自己住了,以后想卖出去也不太容易。

所以说,这些城市的房子买来自己住就可以了,想投资,确实不太理想。

哪些三线城市还有潜力?

要说哪些三线城市的房价还有上涨的潜力,我觉得有这几类城市:

一、省会城市

一些省会城市,虽然分级在三线,但毕竟是省会,有一定的聚集效应,所以一般还是有潜力的。

比如说,海口、呼和浩特、银川。

二、环一线或环强二线城市

中国的这些一线和强二线城市其实还没有形成联系特别紧密的城市群,一旦未来继续发展,这些城市就会成为附近一线城市的卫星城。

一线城市和强二线城市的人口溢出也会给这些城市带来影响,比如北京周边的廊坊、燕郊,上海周边的昆山,武汉周边的鄂州,厦门周边的泉州、南平等等。

三、产业集群明显,人口净流入,或者其他买房需求

有些三线城市,可能并非省会城市,也不临近一二线城市,但是形成了明显的产业集群,或者是特别热门的旅游城市,比如说丽江这类小清新文艺范的城市,经常吸引外地游客长住。所以也会有人口净流入的现象,或者人口正在由净流出慢慢转变为净流入。

下面是2017年年度主要城市人口吸引力榜单,全国吸引力前60名。

下图的这些城市,虽然不能一概而论,但是至少从长期来看,都是有一定潜力的。(划重点:长期,这里可有不少城市明年会小幅下调的…)

但是如果想入手的话,可以先查查现阶段房价在什么位置,毕竟明年很多城市都有一个回调的过程,如果房价在历史高位的话可以等等。

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