决战楼市下半场,刚改不可错过的机会!

大多数人在买房过程中，都会经历三种情况：刚需、刚改、改善。

对于刚需而言，买房总会有些许遗憾，但是苦于囊中羞涩也只能委曲求全，上车就好，自行车就不要了。改善是资金达到一定的程度，可以随心购买。

但是刚改呢？比刚需有盈余，又达不到改善壕气，在中间饱受焦躁，煎熬。

下面就给大家说说，在郑州刚改，改善楼盘都有哪些？该如何购买？

备注：这里所说的刚改是面积段≥120㎡的高层，改善面积≥140㎡的洋房。

容积率大部分都在3.5左右，老城区的楼盘容积率会比较高。

楼盘范围基本在四环内，有个别在四环外。

楼盘价格和户型产品，会有误差，以开发商释放为准。

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首先看两组数据

——数据来源盛励

从2016.6-2018.6月份这两年的成交面积段可以看出，郑州市场70-95㎡的刚需面积段比较多，特别是85-95㎡的面积段占比比较多，而小面积的房源逐渐在减少。

值得注意的是，从近 6个月来看，改善型的产品占比也在逐渐增加。这与郑州限购的政策有很大的关系，房票比较紧张，不少购房者都选择一步到位，减少后期成本。

那么如果想要刚改，我们应该选择哪些区域呢？我们看下面一张图：

——数据来源盛励

从图中可以看出：

郑东新区是少有改善产品为主的区域，130㎡以上的面积占比在50%；而北龙湖片区则是纯改善区域。

其次是经开区还有惠济区这两个区域；

而二七区，中原区，高新区还有管南刚需面积段占比比较多，改善是比较少的。

对于购房者来说，想要买刚改和改善楼盘还是尽量在郑东新区购买，当然东区的楼盘需要不少的“钱包”去支撑；

经开老城的价格也不低，但是配套还算成熟；滨河国际片区太贵需要看首开楼盘也许会有惊喜。

惠济区目前环境不错，性价比整体还算可以，特别是中州大道附近的楼盘刚改可以重点关注。

郑州7月份各区域均价▼

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四环内郑州刚改楼盘

我们经常以四环为界去挑选楼盘，因为四环外的交通和时间成本对于刚改来说也是需要考虑的。如果你有一两套市区的房子，终极改善除外。

在选择楼盘之前，要对自己的首付能力和月供能力有一定的认识。

为了更好的帮助大家，以120㎡、各区的均价为例，给大家一个详细的参考。

接下来，我们一起来看看四环内刚改楼盘有哪些？

(点击查看高清大图)

根据米宅不完全统计，目前郑州四环内有41个楼盘（白沙距离东区较近也计算内）。其中目前洋房在售或者节点比较靠前的楼盘有17个。其中惠济区占比比较多。

在这些楼盘中，有高层也有洋房，接下来我们一起来看看该如何选择？

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如何选

一定要把资金较大化利用，尽量利用杠杆，买到与自己资金情况相符合楼盘。

➤如果你是刚改，资金情况不足。可以选择高层面积偏大一些的楼盘，以120平为例。

1、 单价1.5-1.65万，首付50-60万。

可以关注惠济区、中原区、金水区、管城区还有高新区的楼盘。

这些区域相比较来说，惠济区环境会比较好些，金水区的位置比较好，但是可选择楼盘不多，并且有些楼盘底下都是底商，整体舒适度一般。

高新区适合地缘客户比较好，未来高端的商务写字楼会在东区，高新区距离东区还是有一定的距离。

管城区位置不错，距离东区和经开也近，但是管南老城的环境真心不太好。

如果你是位置和配套优先，可考虑金水区楼盘。环境优先可考虑惠济区。

建议大家重点关注惠济区，今年惠济区土地出让比较多，多关注首开的楼盘，或者会有惊喜。

惠济区

惠济区的这些楼盘中，如果你关注地铁，可以重点关注，锦艺四季城，融创中原宸院，正商家河家这三个楼盘距离地铁口比较近，不过锦艺四季城的节点比较靠后些，融创中原宸院是首开，可以重点关注。

如果你关注位置和性价比，你可以考虑正弘府和建业富力尚悦居这两个楼盘。这两个楼盘位置比较好，正弘府现在还有少部分房源，有时候多给置业顾问聊聊，也许就会有惊喜。但是下一期开盘差不多就要到下半年了。建业富力尚悦居有转让的房源，单价不超过1.75万，性价比还是有的。

对于万科天伦紫台，位置有点远了一点。并且价格在1.6万，性价比一般。万科民安云城的价格前期释放的价格在1.5万左右，到开盘的时候涨了1千每平，从性价比来说是占不住什么便宜。

金水区

金水区是一个神奇的区域，自从2016年以后，很少有土地出让，之前入市的楼盘磨磨唧唧的终于开盘了。熬走了多少波置业顾问，耗尽了多少购房者的耐心。其中曲折，冷暖自知。

目前政府在严查绑定装修，车位的楼盘，再加上限价，金水区是可以关注的。性价比来说，美景美境，名门翠园，还有融创中原大观这三个楼盘都还算可以的。

关注地铁可在美景美境和名门翠园中选择。融创距离北龙湖比较近，但是容积率也是比较高的。

关注学校可在锦艺金水湾和名门翠园中考虑，项目宣传引进的学校还可以。

偏改善可关注豫发豫园和万科美景世玠：

豫发一期还有少量房源，按照付款方式不同，价格是不同的。但是一期的产品很一般，不过周边环境不错。

万科美景世玠的首开价格还是可以，目前性价比一般。2万多的价格，其实是不如买东区的房源，南阳路周边环境比较一般。

杨金片区目前也属于金水区，碧桂园天誉，康桥东麓园，瀚海尔湾在这个区域，这个区域的价格在2万+，碧桂园品质不是很好，但是位置好。康桥东麓园，性价比一般。非要在这个区域购买，可以去瀚海尔湾捡漏。

中原区

在中原区伴随着昆仑望岳的开盘首秀结束，中原老城改善的楼盘沉寂了一段时间。

目前刚改环境比较好的就是融创御湖宸院了，旁边有湖，但是位置有点一般了。不过是有性价比的。

中原区的刚改客户可以重点关注融创御湖宸院。

高新区

高新区三杰：保利文化广场，恒大城和金科城；恒大之前是领涨，金科随后，保利开盘比较晚，且价格对比金科。碧桂园西湖环境比较好，其他一般。

这三个楼盘中，看中学校就买金科，金科签的有学位。其实关于学校，真的不好说，完全要看开发商的契约精神。不过签进合同会多了一些保障。

从位置来说可以考虑保利和金科，位置比较好，配套比较成熟。

朗悦公园府沿袭了公园道1号的送面积营销手段，地段还是可以，但是周边环境比较一般。去公园道1号验过房子，建筑质量一般。不过目前首开，具体价格还没有释放，可以关注。

按照现在的价格，如果不是高新区地缘可以跳出这个区域。

管城区

管城区的刚改楼盘不多，特别是管南老城区。目前只有奥兰和园偏改善一些，但是房源不多，性价比是有的，周边配套也比较成熟。

三环-四环之间的楼盘，永威城还算是刚改一些，绿都澜湾逐渐刚需化。

目前片区内的商都新区有不少新楼盘，比如富田九鼎公馆，融创大王庄等项目，未来值得关注的楼盘比较多。

2、70-80万的首付，可偏东区购买。

经开区的价格目前在1.9万，经开老城区改善基因不是很好，土地出让不多，楼盘容积率都比较高。滨河国际新城价格太贵，但是中海万锦公馆精装的价格还是值得推荐的。

郑东新区的海马公园，英地金台府邸这两个楼盘在售。想在老东区买，可以关注这两个。不过从质量来说海马是大于英地的。海马的价格比英地高。

龙子湖片楼盘本身不多，万向湖畔晓风，周边环境比较一般，但是地段具有稀缺性，内购房源比较多，性价比还行。对地段要求的刚改可以看看，其他需求就不太好满足。

➤如果你改善需求比较强，你可以选择洋房。

备注：有些楼盘规划有洋房但是节点销售比较靠后，故没统计在内。

目前郑州洋房的基本面差不多在1.9万左右。在表格中可以看出惠济区的洋房比较多，同时也有一定的性价比。

正商林语溪岸的洋房是性价比比较高，其次是正商家河家，可以重点关注下。融创中原宸院为首开楼盘，或许会有惊喜。

如果你是对教育比较在意，锦艺四季城（外国语中学），名门翠园（优胜路小学，八中），金科城（郑州中学）宣传的都有名校。

如果你对地铁和配套有依赖，金科城，名门翠园，正商家河家，五建新街坊可以关注。五建新街坊是中原区为数不多有洋房的社区。

康桥悦蓉园和青风公园在滨河国际新城，目前配套比较弱，距离相对远，性价比也不高。并且这资金加点钱买北龙湖的正商善水上境如何？

融创象湖一号的洋房在售，永威森林花语目前还需要等待，主要在卖别墅。如果你想买这个片区可以关注融创的洋房。

关于洋房和高层的选择，对于投资来说，目前郑州市场还是刚需为主的市场。从投资回报来说，高层的价值会大于洋房。对于自住刚需就要看你需求了，是否更侧重舒适度。

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写在最后的话

有没有发现，首付分期楼盘没有了。

有没有发现，贷款利率悄悄涨了。

有没有发现，zf对房地产严了。

但是

有没有发现，市场上钱多了。

有没有发现，绑定装修，车位少了

……

你说，月薪的涨幅赶不上房价上涨的速度。

好，限价。

你说，阴阳合同，全款优先，绑定车位增加买房的门槛。

好，严查。

所以，还在咨询首付分期的购房者，怪我喽？

目前一定要紧盯国企，央企还有追求回款的开发商，因为你真的会有惊喜，比如中海、华润，比如融创。

最后，希望我们都能拿着3千薪资，在房价2万房间里，喝着咖啡，谈谈诗和远方！