活下去、高周转、六个钱包……10个关键词,解读2018房地产

2018年转瞬即逝，这一年的楼市可谓跌宕起伏，也注定要被时代所记录！

万科高喊活下去，引来的是众多房企的惶恐，更多的是引发中小企业为自的未来长远考虑。

樊纲六个钱包的理论，代表主流家庭买房的辛酸背后，阐述了年轻人置业的艰辛！

碧桂园高周转所引发事故和安全隐患，正在成为碧桂园耀眼业绩背后的阴影。

活下去、高周转、六个钱包......这是时代发展的字符，也画下了房地产历程弄成色彩的一笔。

聊宅在年底梳理出十大关键词，以此来记录2018年的的现状和未来有所思考。

事件：2018年的9月28、29日，万科召开的秋季例会，郁亮将“活下去”作为万科未来三年的终极目标，所有的房企都惊出一身冷汗，房产市场仿佛一夜入冬。

点评：2018年上半年万科业绩并不差，万科今年上半年财务报告披露的数据来看，万科上半年的销售额达到3047亿元，持有现金1595亿元，依然中国房地产业的优质，在所有房地产企业中，没有几家能够像万科这样实力雄厚的，手头这么宽裕，万科是最不可能活不下去的企业，在去杠杆的形式下，房地产行业风声鹤唳、草木皆兵，任何一丝悲观情绪都会蔓延，万科的活下去触痛的是中小房企面临的苟活困境，万科当然不会活不下去，很多事情的表现和本质是截然相反的，那些真的活不下去的公司必须要装的镇定自若，而只有最不用担心活不下去的万科才能轻松喊出活下去的口号，这样的口号是帮那些不敢这样喊的同行对手喊的，最重要的是中小地产企业危机重重倒是真的。

事件：天下武功，无坚不破，唯快不破，一个高周转运用于优质的公司，在今年陷入了少有的质量门事件，这个夏天占据了各大媒体头条，只可惜是负面的，频发的事故和安全隐患，正在成为碧桂园耀眼业绩背后的阴影，8月4日，碧桂园为安全事故举行了一场全国瞩目的“道歉仪式”，彼时碧桂园总裁莫斌和碧桂园副总裁兼运营中心总经理陈斌双双道歉，双斌道歉后半个月有余，杨国强最终以通过致投资者信的形式为安全事故道歉，碧桂园将放慢发展速度。这就意味着碧桂园此前一直为市场所议的“高周转”模式将降速。

点评：碧桂园不是高周转模式的较先使用者，却把这种模式发挥到了优质，生不进恒大，死不进万科，生死不进碧桂园，当然是一句调侃，然而从侧面也体现了碧桂园的速度。碧桂园的456模式也是让广大购房者感到非常吃惊，鱼和熊掌不可兼得，罗马不是一日建成，盖房子亦是如此，高品质与高效，这是一对矛盾体，快乐只是一时的，痛苦是长久的，出问题是迟早的事情，尽管承认错误是一件非常难的事情，几番拉锯后的碧桂园还是开始真正反思高周转的问题，我们理解碧桂园的焦虑是来自于多方面压力，但更多是源于对未来的不确定性和不自信。

事件：著名经济学家樊纲在某个节目上发表的言论，节目中，有观众提问，买房好还是租房好？樊纲的回答是，如果你工作比较稳定、而且要结婚，这六个钱包都起作用的话，还是买房好。此番言论一出，戳中了很多年轻人的心，所谓的“六个钱包”就是丈夫的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷;加上你妻子的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷一共是六个钱包。

点评：此言论一出，引发巨大争议，有人抨击以他的身份发表这样言论，是鼓励年轻人啃老，甚至是在替房企充当鼓吹手，有人则认为他的言论无可厚非，很多家庭也是这么多的，只是没考虑民众感受说了句大实话而已。其实大家站的立场不一样，看到的是不同的观点，聊宅个人认为对于房价他表达的意思没问题，只是太耿直而已，从目前的房价收入比来看大部分城市的房价都是偏高的，靠着年轻人自己的收入根本无法在大城市买房，而回家又根本很难找到合适的工作，买不起房的大城市和回不去的老家，未来六个钱包的故事还会上演。

事件：北京土地市场今年流拍7宗地，总数是2017年的3倍还要多，创2012年以来较高纪录。不仅北京，上海、广州、杭州、南京等热点一二线城市今年以来也有多宗土地流拍。研究机构的统计数据显示，今年1～10月，全国300城住宅用地流拍地块宗数为543宗，同比增加77%；流拍地块宗数占推出地块宗数比值为6.8%，较2017年的3.5%提高了3.3个百分点；流拍地块总规划建筑面积为6613万平方米，是2017年的2.1倍。

点评：土地的流拍更多原因是源于房地产市场的调控和房企资金压力的增加。在地价高企、房价上涨预期被抑制的背景下，房企的利润空间被压缩，拿地意愿降低。部分购房需求被抑制，销售增速放缓，再加上房企融资渠道持续收紧、融资成本不断提高，加杠杆购地被严控，房企拿地更加谨慎。土地流拍的增多并不代表房企对土地市场悲观了，只能说房企更加理性了。

事件：4月22日“海南最严限购令”出台，非省内户籍居民家庭购房需提供在海南省累计24个月或60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。海南楼市被打上了“全剧终”的印记。

点评：自贸岛时代，海南去地产化声音也愈发强烈！330新政、422新政出台，调控不断加码，仅8月份  就陆续出台了7份与地产相关的调控政策，房地产高歌猛进的势头得到遏制，曾经高调入局的房企们，开始呈现陆续退出的趋势！房地产类省级重点项目从83个锐减至1个，政府的有意为之，房企的配合出演，都在暗示房地产业正从神坛跌落，降温态势明显。

事件：11月12日，融信中国的执行总裁吴剑确认离职；11月13日，正荣地产财务总监、联席公司秘书谈铭恒辞任；11月14日，旭辉集团宣布集团副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏离职；11月15日，俊发集团发布人事公告，确认张海民辞去了总裁的职务。而据相关统计称，今年上半年（截至6月30日）已经有超过126名高管职务发生变动，包括离职、跳槽、内部调动、新任职、退休/卸任等，不含董事职务调整。涉及房企超过60家，其中包括万科、万达、龙湖、长实、泰禾、恒隆集团、华润置地等知名房企。

点评：目前国内房地产行业“凛冬将至”，金九银十受限于调控使得整个市场冷清，又到年关保增长的关键阶段，房企高管集中出走折射出的却是行业下行背景下增长乏力、房企被迫走马换将的一种无奈。离职潮在高管层已经风声鹤唳，高管离职潮的上演成了当前市场下的一个缩影，大变局已现。不难想象，房企高管的离职，排除个人原因，与市场环境的变化也存在关联，高管离职的背后，折射出的是行业变局。

事件：2018年长租公寓发展可谓是“如火如荼”的一年，长租公寓遇“资金魔咒”，GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓接连资金链断裂，加之近期的寓见公寓和咖啡猫公寓等，目前共有超10家长租公寓机构先后资金链断裂，如同中了魔咒一般，长租公寓难逃“资金劫”。

点评：租公寓接连出现问题背后，资金链问题或成为其主要原因。目前长租公寓市场竞争很激烈，参与的品牌数不胜数，强者夹击，民营长租公寓品牌生存空间持续缩小。多数长租公寓还处在“烧钱”抢占市场的阶段。做长租公寓一定会有银行贷款，其中利息按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%-6%，用贷款建成公寓租出去，回报率较高超不过1%，租房价格再翻番还是亏本。租公寓考验的是房企长期的运营和管理能力。

事件：一夜之间，年轻大学生成了香饽饽，全国已有逾50个城市发布了有史以来最有力度的的人才吸引政策，包括天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安、南昌、厦门、石家庄、福州等，都是清一色的二三线城市，先后出台上百条人才引进政策，从应届生到往届生，各个城市给予足够的友好政策，抢人大战成为今年微博的高频词汇，力度较大的是西安，在校大学生仅凭学生证和身份证就可以在线落户，短短三天落户15552人，单日落户超8000人，名副其实的户籍风暴。

点评：抢人大战如果就短期而言，是抢夺年轻人和年轻人背后的六个钱包来接盘；如果从中期来看，是为了人才本地发展所带来的社保，税收；如果从长期来看，是城市面对即将到来人口断崖寒冬做好的预先储备。当然很多人也认为抢人在某种意义上就是抢接盘侠，但这种需求其实是双向的，挤不进一线，总得找个二线落脚，如果二线不抢人，又要落户到哪里去呢？无论如何，对很多人来说是多了一个选项。

事件：今年10月份的国常会上也明确指出：要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足，房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。“因地制宜”、“调整完善”、“尽快取消”，这就意味着棚改货币化安置政策将开始逐步收紧。

点评：工作一辈子，不如拆迁一套房子。这是当下很多中国人的真实写照。棚改货币化安置是在三四线成交冷清、库存高企的背景下提出的，老旧小区拆迁给了钱，大量手握现金补偿款的拆迁户，产生强烈购房意愿，直接到市场抢房，当地的库存情况得到很大程度改善，对于房企来说，也是更愿意看到的事情，所以棚改货币化政策会带来局部的房价上涨。而较新消息，在2019年的棚改计划中，政府购买棚改服务模式将被取消，改为发行专项债券，估计棚改规模会大幅度的减少，毕竟棚改专项债是要上报的。那么对于对很多三四线甚至四五线城市来说，未来房价将恢复往日的宁静。

事件：4月初，万科宣布旗下企业自持租赁项目——北京翡翠书院的长租价格，租户需要一次性付清排名前列租期 （十年）的全部租金。如果租一套90平方米三居室，按照1.5万元的月租金计算，十年全部租金将达到180万；如果租一套180平方米的四居室，按照3万元的月租金计算，十年全部租金也将达到360万。昂贵的租金在社交网络上引发轩然大波，甚至被有些人怀疑万科在“打劫”，可惜剧情很快得到反转，在各种质疑和不解的声音还没完全退却时，万科方面的消息称，截至5月13日，其首批推出的房源已完成超过80%的综合出租率。

点评：在持续暴涨的房价面前，出租和租赁都是亏本生意，万科10年180万的租金，在坊间看来很高，但在开发商眼里，3%的收益率都不到，即使与国际一线城市4%以上的收益率相比，这点租金收益显得十分可怜。但是收益率如此之地，并不是房租过低，而是房价过高。所以很过购房者投资买房基本不看重租金回报，即使控制多年，房价上涨的收益足以碾压空置带来的损失。

来源：聊宅

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