买房如看戏,千万别动真感情!

中国楼市越来越妖。

有的城市，一手房开盘跟新股发行一个德行，限价、摇号、中签。买到一手房的，动不动面临三五年的限售期，等同于新股锁定期。二手房呢，相当于次新股和老股，价格相当市场化了，不仅没啥炒作价值，而且还等着割你韭菜。

关于割韭菜这个话题，请诸位看官移步下文。

01

一手房可以套利的城市毕竟不多，两个手都可以数得过来，不外乎北京、上海、杭州、成都等热点一二线城市。这些城市的老百姓都在拿着巨额现金参与“新房发行”，新盘抽签现场挤得跟春运期间的郑州火车站似的。

诸如成都天府新区，二手房较高能比一手房贵一倍。一旦摇上号，唉呀妈呀，收益上百万，相当于工薪阶层一辈子的收入。

我一个姐们准备要二胎，计划换个180平的大四居。姐们是有钱人，在成都某金融系统工作，但越是有钱人，越挖空心思想着赚钱。

她现在已经没心思上班了，天天研究房地产公司采购的摇号系统，盘算着怎么提高中签成功率。

我跟她说，想赚这种钱，光有钱没用，还得有关系。摇号系统再先进，还是能给有关系的人留后门。

君不见，融创西安的南长安街壹号项目57、58、59号楼幢中的106套商品房，还没抽签呢，就被房管局、建设局、土地局、供电局、质监站等一大帮的领导预定完了。

说白了，平头老百姓没点门路，想在IPO之前搞到原始股，别开国际玩笑啦。因此，大批资金杀向幅员辽阔的三四线城市，才是中国楼市的大多数。

前两年，砖家都在说，三四线城市人口长期净流出，房价根本涨不上去。我同样秉承过这样的观点，因此被piapia打脸。

就在大前年，一个沈阳的大学同学问我，“做哥（我的绰号），哥们做生意赚了点钱，想在老家整两套房子。你一直跑房地产，能不能给哥们支个招？”

我一般不给人提供投资建议，但上大学的时候，我大冬天喝醉酒，睡在雪窝里。要不是这哥们半夜拿着手电找到我，把我扛回宿舍，估计我早成孤魂野鬼了。

想到这个，我这仗义劲儿就上来了，在电话里给哥们分析了半天，从人口净流出说到经济结构，从政商环境说到东北振兴。

最终哥们被我说动了，拿着两百万买了大额存单。这两年沈阳房价暴涨，哥们默默拉黑了我。从那之后，我再不给人支招了。

言归正规，沈阳的房价之所以暴涨，跟棚改100%的货币化安置政策有很大关系。

简单来说，大批住在棚户区的老下岗工人一直挣扎在贫困线上。随着自家的老房子被拆迁，他拿到大把现金安置补偿款，呼呼地跑去买房。

连这批人都可以买盘了，卖盘不疯才怪。

棚改的资金是由央行通过PSL（抵押补充贷款）经由国开行等政策性银行放出来的。仅一个国开行来说，截至2017年末，累计发放棚户区改造贷款3.4万亿。如果算上农发行等，政府在棚改上的总投入量累计超过4万亿。

这么庞大的资金量，全都流入楼市，三四线城市的房价扶摇直上九万里。

给大家分享一个数据，2016年沈阳就要求棚改安置货币化比例达到100%，两年棚改至少为沈阳消化5万套以上楼市库存。2017年3月，沈阳市房地产库存去化周期达到28个月峰值。到2018年3月，沈阳市库存周期已下降至13个月。

“鬼城”的房子不够卖了，这是中国大搞棚改之后三四线城市的楼市现状。

02

这种套路其实并不陌生。

前央行行长戴相龙在任天津市长的时候，搞过类似的策略——通过银行贷款搞棚户区改造和城市基础设施建设，提高房价，炒高地价，然后再通过土地收入偿还银行贷款等政府债务。

地方政府里都是聪明人，借助棚改东风炒地皮，土地收入涨势惊人。财政部7月13日公布了2018年上半年财政收支情况，其中国有土地使用权出让收入2.69万亿元，同比增长43%。

地方政府虽是个经营实体，但它不是由股东出资组成的有限责任公司，政府一把手不会像公司大股东那样，天天想着做好资产负债表，把自己的公司搞成百年老店。

所以说，土地收入上去了，但地方政府的投资支出依旧很大，过去借新还旧、有今儿没明儿的日子得过且过。过着过着，现在中西部个别城市的公务员工资都快发不下来了。

上个月，我调研过一个西部四线城市，这个城市仅一个自来水公司的债务违约就达到40多亿元，2018年地方政府工作报告开门见山提问题——“财政收支矛盾突出，化解政府债务工作十分繁重，地方财力已经到了入不敷出的境地”。

说回买房这件事，我很欣赏那些替三四线政府接盘分忧的土豪。这才是与国家共渡国运时艰的正确姿势。

那些拿着货币补偿款买房的拆迁户属于改善型需求，不买房没地方住。现在还抄起家底入场接盘的老乡们，未来的命运很可能跟最近的股市和P2P市场一样，你想要人家的回报，人家想要你的本金。

谁是庄家谁是韭菜，一目了然。而韭菜们希望等着下一轮韭菜来接盘，但不管是新韭菜，还是老韭菜，基本上家里没啥余粮了。

再来一组数据吧，从1990年至今，中国城镇居民的消费性支出增幅有两次低点，排名前列次是1998年，当年度的人均消费支出增幅只有3.5%。到2017年，中国的居民消费性支出增幅下降到5.9%，乃是1990年以来的次低值，仅比1998年好一点。

国际清算银行的研究报告显示，中国居民消费杠杆率在2008年12月处于36.77%水平，中国信用卡消费杠杆率相对较低，为1.58%。2017年3月份居民消费杠杆率（包括短期和中长期消费贷款）达到峰值363.66%，信用卡消费杠杆率同步达到峰值59.4%。

我身边不乏这样的案例，某互联网公司中层，年收入六七十万元。工作十多年的收入，全都用来买房子，北京买一套，老家地级市买两家，今年看老家的县城因为棚改房价涨势喜人，又东借西凑，跑去县城又刷了两套。

这伙计5万元的每月净收入，勉强能覆盖各种消费贷和房价，穷得只能中午吃15块一份的盒饭。

现在全国不动产登记已经联网，征收房产税的信息障碍基本扫除。伙计天天提心吊胆，他昨天传给我一个小道消息——“高层希望19年6月开征房产税。采取广税基、低税率的方式，家庭人均免征面积35平方米……”

他家就他一个人，房产面积超过500平方米。如果这个小道消息属实的话，那他的房子都是房产税。

伙计上周末回老家了，把四座房子全都挂了出去。

“现在的楼市就是个剧院，看戏千万别动真感情，占了便宜就跑。”这是某经济学家评价中国股市的名言，换到现在的楼市，我觉得挺妥当。

03

2018年什么最重要，个人认为是现金。

美联储一轮一轮地加息，人民币贬值压力山大。最让高层头疼的是，近些年的货币政策处于半失灵状态，央行通过各种货币工具往外放点水，希望灌溉一下实体经济，结果水要么跑到楼市，要么跑到P2P里面，大家开心地玩着钱生钱的庞氏骗局。

钱的流动永远都是最聪明的，房地产涨得肥美喜人，实体经济旱得半死不活。

中央没辙了，壮士断腕去杠杆。我相信看这篇文章的当中，不少是被P2P坑了的。P2P本身是个信息中介，是提供金融撮合服务的，但实际上没几个不加杠杆，不搞资金池的。

现在被去杠杆这么一搞，哎哟我的妈呀，P2P平台爆雷的架势，跟除夕凌晨我躺在被窝里听鞭炮似的，噼里啪啦得炸个不停。

资金流动性是个大盘子，内外部压力之下，资金流动性越来越紧张，聪明人都在想办法保证流动性。

碧桂园的创始人杨国强绝B是个聪明人。别看这老哥农村泥腿子出身，但解读政策的能力比那些经济学家、职业经理人靠谱得多。

在恒大、万科都跑到一二线城市拿地的时候，碧桂园专心在小地方盖房子。2017年11月，碧桂园内部专门为此下发通知，不仅三四城市要覆盖，五线小县城，六线万人以上乡镇，都要有碧桂园的项目。

杨国强是要吃尽中国棚改政策红利，这也是碧桂园之所以成为宇宙排名前列房企的秘诀之一。但李嘉诚的原则是不赚最后一个铜板。这可能是杨国强和李嘉诚的较大差距了。

现在政策风向变了。

7月12日，住建部召开有关棚户区改造工作的吹风会提出：

1、因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；

2、商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

棚改政策收紧的传言沸沸扬扬一个多月，变成住建部的正式表态。解释成大白话——棚改这个中国目前少有一个也是最牛B的资金水龙头正在回拧。

早在6月初，杨国强在碧桂园内部下文，暂缓“全覆盖“战略同时，自6月11日起，暂缓投资拿地、工程款进度支付至第四季度，公司要保证充足的现金流。

中国地产界另一个聪明人孙宏斌，自2017年10月份以后，即要求融创各个大区停止在公开市场拿地。

现在的开发商融资都很头疼，想在银行做开发贷，审批越来越难。想做信托融资，利率越来越高。想去公开市场发债，监管部门就卡着不放。

在中国楼市，较大的庄家是谁，大家心里有数。除了它之外，房地产商算是最聪明的一群人，当他们开始拼命卖房回笼资金，把现金当成宝的时候，那说明资金流动性的冬天真的来了。

当然，庄家和聪明人都是少数派，如果没有被割韭菜的同时还在傻笑数钱的大多数，这个零和游戏还咋玩呢？