这个区域10余房企争相抢入,吃鸡大战开始了!

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最近发展区

随着城市化进程的发展，经济、人口和用地规模不断扩大，随之也出现了一系列的经济问题、社会问题和环境问题。建设城市新区，成为现代城市发展的必然选择。郑州也是如此，在增强郑州中心城区功能的过程中，位于城市外围的组团新区起着至关重要的作用。

在主城区的外溢以及政策加持下，各组团新区在逐步向自己的发展目标靠近，我们也可以用维果斯基的“最近发展区”理论来表述。

最近发展区理论是指学生在有指导的情况下，借助成人帮助所能达到的解决问题的水平与独自解决问题所达到的水平之间的差异，实际上是两个邻近发展阶段间的过渡状态。

从整个郑州来说，比较好的最近发展区有高新新城，常西湖新区，二七运河新区，经开滨河国际新城，以及郑东新区白沙。

郑州最近发展区▼

在这些新区中，白沙和常西湖新区，行政定位级别是比较高的。郑州城市的发展方向是向东，向南发展的，白沙的地理位置和行政政策力度是比较大一些的。

关于常西湖的逼格有多高，《有着四大中心撑场的常西湖新区能引领西部崛起吗？》一文有详细概述，在此不再多说。

一提到经开滨河国际新城，你就会想到土拍的暴击，竞争激烈不说，楼盘价被炒的让不少人肝颤。其实想想，这是一群人的狂欢还是地王一个人的孤单，最后会不会一地鸡毛？

高新新城以及二七运河新区是刚需落户郑州的较低门槛。它是很多人踮起脚尖能够上车的一个区域，也引起了不少人关注。

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它在灯火阑珊处

在这些区域中，很少看到商都新区的消息。

要是说管南神盘，你是不是就觉得它一直在你身边。不过管南神盘只是它的其中一部分，我们一起来看看它的全貌。

商都新区的规划范围是南三环、机场高速、南水北调总干渠、绕城高速、管城回族区西边界合围区域，面积约76.2平方公里。起步区拟定为十八里河、南四环、京广铁路合围区域，面积约1.8平方公里。

▼商都新区版块图

图片来源网络

按照规划，这个版块有六大功能区：

金岱宇通工业片区，定位为产业集聚区；

十八里河功能区，定位为行政办公区；

水岸沿线功能区，定位为宜居住宅区；

商都物流园功能区，定位为仓储物流区；

南曹商贸功能区，定位为商贸功能区；

潮湖休闲功能区，定位为休闲功能区。

——图片来源网络

站在整个郑州来看，商都新区沿着南三环、中州大道、北至会展中心，北龙湖的交通都是比较方便的。目前通往经开区的道路已经在修建中，并且沿着机场高速直达港区。这个区域的道路交通网相对来说比较方便。

区域内有地铁4号线经过，地铁4号线与5号线还有1号线都有换乘站，并且是穿北龙湖而过。以后不管是去北龙湖，会展中心还有高铁片区上班都是非常方便的。

地铁14号线贯穿东西，地铁16号线到新郑，地铁交通网络也是很多。

在这个片区中，城中村比较多。而南三环附近，我们比较熟知的，比如管南神盘的绿都紫荆华庭（南刘庄），以及准备接替皇冠的绿都澜湾（站马屯），还有千亩大盘永威城（十八里河），进入尾盘的正商中州城（小王庄、西五河）。

而南四环外，目前就是绿地公园城（八郎寨、苏庄），其他的村具体规划还没有出来，虽然距离管南老城区比较远，但是南四环附近也在今年开始发力，年初的两份文件征收了柴郭村以及二七区与管城区交界处土地。

除了村庄之外，南三环以南物流园区比较多。金岱产业园，里面环境比较一般。不过已经目前已经出规划要搬迁。搬迁之后，环境会好一些。

▼区域内不断有大车经过

▼产业园内的汽贸园

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城改聚集，谁抢滩登陆？

说起城改，提到一个区域不免让人觉得心疼。那就是杨金片区！

从位置来说，距离北龙湖是非常近。但是真心是一手好牌被玩坏，小开发商没有能力支撑片区，缺乏造城的能力，便开始内购，最后弄的是一地鸡毛。这两年品牌开发商的进驻，才能让人看到一丝微光。在平静的湖面泛起了涟漪。

那这个片区呢？首先我们来看看区域内已经进驻的开发商有绿都，永威，振兴，正商，鑫苑，绿地等品牌房企，大都集中在十八里河功能区。

这个片区距离南三环比较近，并且也有通车的地铁线路，正商中州城，绿都紫荆华庭还有绿都澜湾，以及永威城这三个楼盘，有些已经交房，有些即将交房。吸引了不少三环内的外溢人，人来了，才能发展。

未来进驻的还有融创，碧桂园，恒大，名门等这些开发商，但是大都在商都片区的南边。大开发商进驻，让这个片区热闹起来，后期可关注的楼盘也比较多。

Zf总是让自己的儿子先过来，加大力度扶持，去造城。或者集人力还有物力去请有操盘能力的品质开发商来打造，然后让大家在这个片区开始自己的表演！

其实，大家都知道城改是一个比较难啃的骨头，既然来了，请坚持自己的初心，对得起大家的期望！

项目分布图▼

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在售楼盘

楼盘区位图▼

根据在售楼盘表可以看出，这个区域的价格在1.4万左右。正商中州城尾盘在售，高层面积都是比较大些，价格在13500元/㎡。公寓有53-80㎡，价格在11500元/㎡。

这个片区除了城改的特点之外，还有千亩大盘比较多。比如：绿地公园城，永威城，还有富田九鼎公馆等。接下来，具体看楼盘具体情况。

富田九鼎公馆

项目目前在售的是2号地块，1号地块距离南三环比较近但是是安置房。2号地块距离河比较近，环境是比较好的。地铁4号线的两站都穿过项目，还有规划的14号线，16号线。地铁16号线就是4号线的南延长线。产品有2t3/2t4，毛坯。规划有幼儿园，无释放价格，但是预计10月开盘，现在前期咨询中。

富田的绿化做的是比较不错，位置也不错，但是就是周边学校比较薄弱一些，片区整个大环境也是如此。这个楼盘值不值得买，就要看价格了。

▼富田兴和湾项目实景图

绿都澜湾

目前还有104-140㎡的房源在卖，价格差不多在13800-14000之间。后期推出有82平的两房，小三房没有，预计8月底开盘。10月、11月份预计6期会开盘会有小三房。澜湾这两期距离地铁2号线比较近，在这个区域中，澜湾的创新街小学还算是比较可以的。但是后期买房的业主不一定能上。

澜湾一期已经交房，整体质量还是可以的，饥饿式营销深得紫荆华庭的真传。目前这个价格也有性价比。首付40万左右的粉丝对地铁依赖高的，可以考虑。

永威城

永威城4/5期，还有少量房源在售，价格在14000。面积都比较偏大一些。5期环境比较好，挨着河，但是周边是一圈安置房，规划有幼儿园。目前楼盘可以用公积金贷款，2t4户。永威的三宝，也是大家熟知。

目前十八里河大桥正在修建，建好之后去经开比较方便。永威的公共交通不是很好，自驾是方便的。可以与绿都澜湾对比购买。

中岳俪景湾

▼沙盘图

目前房子不多，分两期开发。至于开发商实力也算是中规中矩，面积88-125㎡。有地铁4号线星火路站比较近，一期有安置房，但与商品房隔开。规划有幼儿园。

3、4号楼交房时间早，一共34层，2t4户，价格在13700，性价比还算可以。据说，旁边的紫东钢铁物流园被恒大拿下，还有融创大王庄项目安置房已经在建，未来可期待的还比较多。

▼项目施工进程

鑫苑国际新城

项目位置比较好，在三环内，并且地铁2号线已经开通。鑫苑这个开发商这几年口碑有些一般，但是相比其他不知名的开发商要好。这个项目的体量比较大，目前推出的房源在88-126㎡之间，正在认筹排号，预计8月底会开盘，释放价格在14000多。

这个项目最主要的就是地段和地铁，周边环境也比较一般。想要教育和环境，就要看看其他了。

绿地公园城

目前是商都新区南四环外的一个拓荒者，项目体量比较大，并且规划有学校。项目的公共交通是比较弱的，出行要靠自驾出行。目前一期尾盘还有90-126㎡的房源在售，精装价格在13500。

这个位置真的很尴尬，在南四环和南龙湖的中间，但定价很自信。去年3月份首开高层价格在12700，而南龙湖均价不到1万，南三环附近卖13500。你说买还是不买？现在这个价格，你是不是依然要问问自己呢？

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小结

这个片区也是刚需比较多的一个区域。片区价格在1.4万，跟整个区位来比，性价比较高。并且高新新城，二七运河新区这两个区域位置都不如商都新区。

在这三个区域选择上：商都新区＞二七运河＞高新新城

区域中首开楼盘会有一定的性价比，特别是限价的情况下。

目前只有富田九鼎公馆是新入市的项目，价格不定，刚需可以关注，但是节点有点靠后。

如果看中地铁可以在鑫苑国际新城还有绿都澜湾中选择，绿都的性价比会好些。

正商中州城位置不错，但距离地铁有点远。

刚改或者改善可以看看永威城，有洋房和高层。

绿地公园城在四环外，位置有点远。

中岳俪景湾，价格比较敏感还有地缘群体可以适当考虑下。

恒大，名门等品牌开发商的进驻，会带给大家更多的选择。目前来看，融创的进度是比较快的，并且从他在郑州的项目来看，需要快速回转资金流，也可重点关注。

最近，我身边一位朋友告诉我，举全家之力准备好了首付，然而到现在月供还不上了。之前愁首付，现在愁月供，其实买房没有什么优质的。有人借50万买了房，十年翻了一倍。有人十年攒了50万，最后……

选择什么样子的生活，决定在于你自己！