惊!郑州的房比商丘的还便宜,你敢买吗?

“中原区、地铁口、准现房，房价4000！”

“北区、万科某盘，现房，均价7500！”

……

上周，微信、电话、朋友圈接连被这一类消息连翻轰炸，差点颠覆了一个长期深入一线市场调研者的三观。

郑州主城区还有单价4千的房子？还不止一个两个？！是我出现幻觉了，开发商脑袋秀逗了，还是房子要三折、四折清仓大甩卖了？

似乎，都不太可能。

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昨天下班，刚出地铁口，一位白衣黑裤小哥哥拿着张手写广告牌，“超便宜的半价房需要吗？”哎呦我去，真不是幻觉！没想到同样的一幕竟真真实实的出现在眼前。

加了微信后，小哥哥便每天坚持不懈地发来房源消息，而且一个比一个有诱惑力。

荷塘月色，紫辰路紫东路，现房，105平大2房，简装，带15万车位共88万，随时可以办理。资料审核后直接网签！

永嘉经济适用房，长江东路连云路，均价6300，六层电梯洋房90平小三房，费用不高，首付20万，后期可以按揭贷款，2020年交房。

和平里小区，建设西路地铁一号线双地铁口，双气准现房，84平两房，106平三房，均价4000，明年上半年交房。首付15万，后期资料审核通过后统一选房。

这些项目都在郑州主城区，而且大多都在三环内，位置非常不错，单价只有4000-8000元/平，而且很多都是准现房、现房。

定睛一看，这些房源都不是我们平时在售楼部看到的商品房，而是一类特殊房源——经济适用房。

只看价格那一栏，就足够心动了，简直太便宜。

如图，西区和平里小区、北区康鑫花园售价与周边在售商品房价格差价较大，差价近12000元/平，仅为商品房价格25%；

南三环沿线几个经适房小区，价格在6000-8000元/平左右，也仅仅只是周边商品房售价的一半水平。

不过，在普通人眼里，经适房条件苛刻，从申请到拿到房子往往经过好几年的漫长等待期，想要买到并不容易。

按照规定，郑州经适房流程为“递交申请—资料审核—按顺序轮候选房—签约”，2017年8月，郑州经适房选房轮候到37940号，由于申请人员较多，轮候速度相当慢。

但这位小哥哥直言，他那里的经适房房源不用申请、不用排队、不要资格证，只要符合两个条件即可，即“本市户口、名下无房或1个户口本人均面积不超20平”，或者是“外地户口本市无房，后期迁户口也可办理”，其他问题都可帮忙解决。

当然，如果要靠这条捷径快速买到经适房，大部分房源在房款之余，还需要6-10万不等的费用。

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聊完经适房，心情激动不已，这位小哥哥变戏法似的，又接连发来几十条低价房消息。

和上次不同，这次的低价房更多、更全，都是村民拆迁赔偿的——安置房。

价格同样低出预期——

如图，结合这位小哥哥提供、中介提供，及线下调研附近村民提供的房源信息，整理出了目前郑州各个区域在售安置房项目信息，均价多在6000-9000元/平左右，只有周边商品房价格的一半。

从统计数据来看，郑州5成安置房项目都集中在中原区、高新区两个区域，商品房均价1万4-1万5左右，安置房均价6000-8000，差价也在6000-8000元/平，相当于5折房。

比如，碧桂园西湖，安置房均价6500，商品房均价16000，差价9500；

高新区金科城，安置房均价8500，商品房均价15800，差价7300；

高新区五龙新城，安置房均价7500，商品房均价15000，差价7500；

……

就算每套房加上5-8万的费用，均价再高1千，看起来也非常划算。而且东、西、南、北各个区域都有，数量多，分布广泛，随便挑。

购买安置房更为简单，村委会直接更名，准现房还能直接选房，定房定户，部分房源甚至还有一次更名机会。因此，非常受欢迎。

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去年年底至今，郑州市场上安置房、经适房大量爆出，尤其是安置房。部分热门安置房项目月销量近百套，人气爆棚。诸如西区安置房体量庞大的五龙新城、碧桂园西湖等项目，甚至一度被安置房交易影响，吸引走不少商品房客源，开发商们不堪其忧。

其实市场上这类低价房一直都有，为什么会在今年发生现象级的交易大爆发？

1、2016年市场大涨至今，郑州商品房价格一路上涨，三环内房源很少，四环房价也到了1万4高位。动辄一百三四十万的房款，一些刚刚需们，购买商品房压力太大，被倒逼着寻找低价买房捷径；

2、 一般情况下，经适房申请、审核、批复流程相当麻烦，拿到房子需要3-5年。但目前相关政策会有一定的灰色地带，有漏洞可钻，让快速购买经适房成为可能，也就催生了转卖经适房这场生意；

3、其实最重要的，还是经适房、安置房与商品房高达一倍、甚至2倍的差价，太便宜、非常诱人，在很多人眼里这是稳赚不赔的买卖，也给了投资客一种新的商机。

4、2015年，全市新开工建设棚户区改造安置住房116597套；2016年，107589 套；2017年，103387套；2018年，计划新开工安置住房项目9个，共计2.1万套；仅3年的安置房存货量就有35万套，平均每家都有6-8套安置房，最多一户有近20套，余量大爆发，住不完当然不如卖了变现。

5、 政策放宽，支持力度增强。比如今年2月，经适房新规明确提出，未取得经适房完全产权，申请人共同居住的父母、子女可正常购买商品房。另外，安置房正常入市交易的政策苗头也越来越明显，质量标准越来越高，这些都是好消息。

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最后，所有的房源关键都要落在一个问题：能不能买？

1、 风险评估。

无论你出于何种目的、何种用途购买经适房、安置房，首先都要给你一个风险预警。

严格来说，这类低价房交易都尚属违规操作。经适房“拿数万费用换名额、直接和开发商签约”也好，安置房惯用的“村委会公正、更名”也罢，目前来说都不符合正常交易流程，会有一定风险。

2、 要弄清后期变现难度。

经适房居住满5年才可二次交易，时间限制较长；今年2月发布新规，未取得经适房完全产权，申请人和配偶禁止购房；交易时，较高要补缴差价40%！

而安置房，去年以前基本都是集体产权，无独立房产证。现在已经开始试点办理不动产证，有了证，就能进入二手房市场正常交易，这也正是安置房销售火热的关键原因。但具体政策细节尚未出台，不确定非常大。

3、 如果刚刚需自住，确保有能力承担以上风险，选择好区域、好地段、价格合适的经适房、安置房都没问题。

尤其是近年来，政府对安置房建设标准要求一次次提高，二者相比，安置房要比经适房居住舒适度更高；

但安置房大多一次性付款，或者首付50%以上，首次资金量要求较大，而部分经适房可按揭贷款，资金要求更低。各有利弊。

4、 如果投资，安置房有了证，满足限售3年就能正常二次交易，选择现房风险更低；经适房居住5年才能正常交易，操作违规，不受法律保护，不建议投资。

比如，近期40多名走“捷径”买经适房的购房者，2011年缴纳15万认购款后，苦等7年没结果，上诉困难重重，赔了夫人又折兵。

两年前，有这么一句话风靡大街小巷：

“走自己的路，让别人脱了鞋都没路可走！”

但在买房这条路上，对于大多数人来说，走更多人走的路，往往比另辟蹊径更可靠。