城中村改造,是皆大欢喜,还是住不起了?

自2017年开始，广州、深圳逐步出台城中村改造规划。

据官网显示，近期，广州市城市更新局正在制订《广州市“城中村”改造三年（2019-2021年）行动计划》，以消除安全隐患、补齐配套短板、优化城市空间、改善人居环境、传承历史文脉、实现产业升级，形成“城中村”治理长效机制为目标，明确城中村全面改造和综合整治任务。

目前广州已创新探索出城中村更新改造的多种方式，其中全面改造拆除重建的有三种：村自主改造、村企合作改造、政府收储;并在拆除重建模式基础上，提出旧村综合整治改造模式。

深圳市规划和国土资源委员会也发布了《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018～2025）》。规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。

规划也提出，政府相关部门应加强城中村租赁管理，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价。改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。

在持续的政策支持之下，房地产开发商也纷纷涌入城中村改造大潮中。尤其是深圳，碧桂园、金地、万科等房企都先后拿房，投入长租公寓的领域。

1

广深城中村改造进行时

由于主城区土地资源日益枯竭，政府和开发商都开始考虑“旧村改造”，而城中村的全面改造或综合整治，正是一大块蛋糕。

对于城中村的“房东”来说，村子全面改造、住上崭新回迁房，他们是非常开心的，在广州，猎德村、冼村、杨箕村、林和村的成功改造，令房主一夜暴富，而周边房价也一同水涨船高。然而，对于那些广漂、深漂的外来务工人员，一旦城中村被开发商改造为公寓，租金就会暴涨，生活面临更大困境……

上周，广州市国土资源和规划委员会公示了改造棠下村、车陂村等区域的规划，分别作为金融城北区、东区用地。目前，全市已有43个城中村列入全部改造计划，改造面积19.52平方公里，已完成改造旧村的绿地率由改造前的5%提高到30%;建筑密度由原来的60%以上降低到30%以下，拆除违建103万平方米;平均节地率达48%。

沥滘村、赤沙村、红卫村、石溪村、龙潭村等都旧改项目，都正在推进中。此外，《广州市“城中村”改造三年（2019-2021年）行动计划》全面梳理全市272条城中村，形成“城中村”治理长效机制为目标，明确城中村全面改造和综合整治任务。

在深圳，万科的“万村计划”进行得如火如荼，目前纳入综合整治的城中村超过20个。清湖村、新碑村、新围仔、景乐村等，“升级改造”后，将成为主要面向青年的“小资”公寓，万科泊寓、金地草莓是主要品牌。

深圳的城中村比广州还多，以行政村为单位的城中村241个，城中村“农民房”或私人自建房超过35万栋。根据深圳市规土委调研数据显示，深圳城中村用地总规模约320平方公里，占深圳土地总面积的1/6，容纳了超过1000万的人口。换句话说，深圳一半以上的人都租住在城中村。相对于广州而言，移民城市深圳的旧改，对人口的影响更大。

2

未来房企靠“进村”扩大市场份额

在城市化进程中，城中村改造是趋势所向，可以更有效地利用城市空间、建设更多经济繁荣区，也可以减少消防隐患、改善居住体验。如今强调“租售同权”，各地政府都出台各种发展租赁市场的政策，城中村改造之后，也可以加强对其租赁市场的监管。在这样的政策之下，房企进村更便利，拿房成本和谈判难度都降低。

目前，一线城市的未开发土地越来越少，未来房企想要在一二线城市抢占市场份额，旧改是一个良好途径。而相对于商品房来说，城中村产权更集中，房企拿房的成本更低、谈判效率会更高。如深圳新围仔村，万科一次性就能拿下20多栋楼，至少可改建为1千多套租赁公寓房。另外，城中村天然就吸引了一大批租户，不管是中低收入者还是刚毕业的大学生，都聚集于此，公寓也不愁出租。

当然，旧改始终是一个较为复杂的过程，改得好企业、政府、人民齐欢喜，改得不好，则可能引发更多纠纷与争议。

3

城中村改造，穷人住不起了？

此前，就因为万科进驻富士康深圳龙华工厂所在地的清湖新村，引发了富士康工人的抗议。对于处于底层的外来务工人员来说，住在环境“恶劣”的城中村，也是生活所迫，必须低成本租房，而如何在城中村综合整治中满足租户的低成本租房需求，也是房企需要面对的问题。

万科对于富士康员工联名信的回应是，“改造前后的租金价格是处于同等区间的”。然而，实际情况中，受限于长租公寓的改造面积，以及增加的管理费，涨价的幅度仍然不小，少则三五百，多则加倍，这仍然会让大部分人望而却步。

实际上，房企的升级改造，除了房子整改装修，还都会引进更完善的物管服务和生活配套。在前期，房企需要投入许多资金，而之后回本周期也会较长。作为企业，赢利肯定是目的，因而长租公寓不可能不涨价，想要仍旧满足租户当初的低成本租房需求，显然不现实。

无论如何，这超过一半的人口是需要住房的，他们的需求是无法被忽视的。为此，深圳也出台了政策，凡是政府统租后实施综合整治类更新的城中村居住用房，会全部纳入保障性住房。

今年6月，深圳的二次房改则提出，要解决城市住房供需不平衡的矛盾。具体来说，深圳要重塑整个住房供应体系，保证20%的人才住房（租售价为市场价的60%）、20%公共租赁住房（租金为市场价的30%，特困者可底至10%）、20%安居型商品房（租售价为市场价的50%），其余40%为一般商品房。

房企在这方面也有尝试努力，比如按照不同的人群定位去设计产品，比如万科玉田村改造项目“环卫工人之家”，租金为每月600元。为了控制房租，开发商也更多打造单间和一房一厅的户型，以其增加套房数量，从而降低租金。

然而，深圳1997平方公里的面积和1191万常住人口，土地、房屋供需的不平衡是如此严峻。如何在旧改过程中保障住房，政策如何控制租赁市场，房企如何实现赢利，也是一个探索的过程。

来源： 凤凰网房产

更多商丘买房攻略，商丘房产资讯，商丘楼盘动态，商丘较新楼盘价格，商丘房地产交易信息，商丘房产投资信息、尽在商丘搜狐焦点网。

商丘搜狐焦点网为您提供海量的商丘房源，掌握商丘房、商丘房产、商丘新房、商丘房价、商丘住房、商丘楼市、商丘楼盘、商丘房地产、商丘新楼盘的排名前列手信息，为购房者提供一个较佳的购房环境。