调控新招!每年只准涨6%,买房会亏吗?

近日，福建宁德市出台了楼市新政，其中关于限价的政策颇为引人注目。

这份文件的名称是“关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见（宁建综〔2018〕34号）”，其中对于中心城区房价做了非常详细、精准的规定：

总体目标。中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平（8882元/平方米）的基础上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅（毛坯）预售均价实行较高限价，较高控制在11000元/平方米以内，控价目标由宁德市人民政府每年公布一次。

片区目标。按照“总体有目标、片区有控价、调控有手段”的要求，中心城区结合城市行政区划、功能空间分布、区域住房供需状况等实际，以各土地级别和商品房网签均价为依据，划分4个调控片区，参考中心城区居民消费价格指数（CPI）、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素，年涨幅控制在6%以内，2018年下半年涨幅控制在3%以内。合理确定片区的地价、房价及车位控价目标。

上图就是宁德市“四类片区”商品房的控制目标价（涨幅不超过6%是指相比“今年年初价格”，表格第三栏为“过去一年均价”）。

由此可见，宁德的限价不仅精准到了幅度，还划分了片区，每个片区都有自己的限价。

至于6%的来历，官方文件的解释是：“参考中心城区居民消费价格指数（CPI）、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素”。

目前全国的CPI（居民消费价格同比涨幅）为1.9%，宁德应该也差不多；房贷基准利率是4.9%，如果上浮10%就是5.39%；至于城镇居民收入，2017年宁德市扣除物价的增长幅度是7.8%（全国是7.3%）。

由此可见，6%的涨幅确定是基于这样一种原则：超过CPI，略微超过房贷利率（或持平），但低于居民收入增长幅度。

或许读者会说：这仅仅是福建一个地级市的规定，有讨论的价值吗？

其实，6%的年度房价涨幅，已经不是排名前列次出现了。就在今年7月1日，昆明出台的“关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知”里，也做出了同样的规定（见下图）。

一个是西南地区的省会城市，一个是东南地区的地级市，不约而同在2018年7月出台政策，每年只准房价上涨6%，这特别不是巧合。相信未来会有更多的城市，公布6%的调控目标。

事实上，目前很多城市的房贷利率已经上浮30%到40%（比如惠州），相当于年利率6.37%到6.86%，显著高于6%。在这种情况下，买房还能保值吗？

其实，年涨幅6%和利率6%完全是两个概念。对于房价来说，年涨6%带有“复利（利滚利）性质”，而按揭利率则没有。所以，时间会带来神奇的效果。

下面我们计算一下：

假设一套300万元的房子，购房者首付90万元，贷款210万元，贷款年限30年，贷款年利率6%（相当于基准利率上浮22%）。

1、购房成本

本金90万元。贷款部分（210万）按照30年、6%的年利率，总还款是453.26万元。总共支付款项是：90+453.26=543.26万元。

2、三十年后房屋价值

假设房子每年只准上涨6%，30年则相当于1.06的30次方乘以300万的原值。假设30年后，房屋因为老化需要打7折。这样可以计算出来，房屋到时候的价值是：1206万元。

当然，30年后这套房子还有旧改、棚改的可能。如果房子在一线城市、强二线城市，采取原地安置、套内面积1:1补偿的方式，其价值不仅不会打折，还会上升。即便按照不打折、不溢价计算，也将达到1723万元。

可见，即便存在每年上涨幅度的限价，但只要限价幅度的制定原则是：略高于房贷利率（或持平），略低于居民收入增长，显著高于CPI。那么，长线持有“有人口增量的城市”的房产，是完全可以达到抗通胀的目标的。

或许有读者会问：每年才让涨6%，这不只比银行理财多一点点嘛，比信托低一大截（大额可达8%或以上），我去买信托产品，不是回报更多？

买金融产品当然回报率看起来更高，但风险也更高。在央行打破刚性兑付的情况下，各种理财的风险都在上升。民间借贷回报率更高，你敢去参与吗？一旦违约，就是血本无归。而房子一般不会，因为位置、配套（比如有无地铁、学位如何）都是确定的，其附属价值是透明的。而且在年涨6%之外，还可以自用，或者出租获得更多回报。

所以，在有显著人口增量的、高级别城市、相对好的位置购买住宅，显然是更安全的投资方式。

另外，6%的上涨幅度，也让我们看到了政府调控楼市的底牌：慢牛是获支持的，大涨大跌都是不允许的。

为什么要每年给6%的涨幅，而不是长期控制价格不涨？因为不允许价格上涨，事实上就是持续降价（目前CPI为1.9%），这会影响买房欲望，也让开发商没有建房的欲望。这样，整个经济就停滞下来了。短期让房价不涨是可以的，长期控制，就带来一系列负面问题。