探访美国楼市:111平方公寓,物业费1000美元/月,亚裔在

探访美国楼市：111平方公寓，物业费1000美元/月，亚裔在纽约的住房梦！

根据《华尔街日报》报道，在美国置业的中国买家在2014年前后形成一个小高潮，近年来虽然有所降温，但是因为优质的教育资源等原因，美国仍然吸引着一定数量的中国买家。以纽约为例，纽约市全市32个学区注册学生人数超过114万，其中“明星”学校超过半数的学生是亚裔。

一些颇具国际化视野和背景的中国中青年，也有一些人希望将美国置业作为资产配置的一部分，于是就出现了一些在中国工作，美国买房的跨国房东。

本文从学区房和租房市场两个方面，对纽约房地产市场进行进一步分析。

1.学区房

越来越多购房者因为子女教育，选择海外置业。在北上广深等一线大城市，学区房被炒到天价的新闻已经稀松平常。美国的学区房和其它地区的房产相比，有一定价格优势，但是其差异比例并不像中国那么夸张。

《福布斯》报道显示，平均每年中国人在美购买3万套住宅型地产，其中有60%以上是为了子女接受教育。笔者的一对明星夫妇朋友，在孩子尚未出生时，就已经在世界知名大学聚集地波士顿地区搜房。

海外留学生的年龄越来越小，因此小学到大学的学校制度都备受中国买家关注。美国的学校分为私立和公立。以高中为例，美国3万所高中中，其中只有2000多所是私立学校，私立学校和公立学校的比例在1：9。私立学校价格不菲，纽约私立学校的学费在每年2.5万美元以上，如果学生寄宿，学费还要再加2万美元以上。

即便家长支付得起费用，纽约的私立学校也并不容易入学，往往还要经历学生测试，家长面试等多个环节。笔者的一位朋友是国内知名企业家，为孩子选学校让他煞费苦心。他对笔者说，来到纽约定居以前，以为到高中环节才需要选学校，但是在纽约，其实已经上溯到幼儿园。

纽约是美国人口成分最复杂的城市，政治谱系也非常广，虽然为民主党大本营，但是不少老牌共和党家族在纽约也有强大势力，比如布什家族的后代就有不少入学纽约上东区大学Hunter College。

上述企业家称，在纽约选择一个学校，往往和政治挂钩，比如某高中的政治倾向非常liberal（自由派），而这所高中三分之二以上的学生是从其下属初中直升上来的，而这个初中又有直属的小学和幼儿园。他笑称，“中途换学校，成本高，转校面试环境更加困难，算来算去，其实要从幼儿园就为孩子决定未来是自由派还是保守党。”

虽然私立学校对于家庭住址没有硬性要求，但是这位企业家仍然选择在曼哈顿置业。他对笔者表示，这样的选择，一来希望尚在年幼的孩子上学方便，二来，曼哈顿和郊区比较，竞争环境更激烈，“让孩子从小在这里锻炼，是希望他们皮实一些。”

除了昂贵的私立学校，大多数中国父母选择让孩子在优秀的公立学校就读。而通常概念上的学区房就是指可以根据就近原则入学的公立学校。

美国对18岁以下公民实行义务教育，只要是合法居留人，即绿卡持有者，就有受免费义务教育的权利。纽约的公里学校入学时，只需要提供孩子的出生证明、住址证明和免疫记录等即可就近入学。

很多人认为来到美国生活工作，就要融入当地社会，这条原则落实到教育中，似乎稍有欠妥。一位有三个孩子的朋友对笔者说，虽然美国政治正确的说法是“兼容并包”，但是实际上，少数族裔仍会受到歧视，“尤其如果孩子是teenager，那些美国青春期的孩子该有多mean（刻薄）。”

笔者接触的在美国定居的华人中，受教育程度普遍非常好，但绝大多数都生活在亚裔至少20%以上的社区，Garden City，Bronxville这样的地区95%以上是白人，虽然学区好，居住环境漂亮，也不能吸引很多华人家长。

亚裔集中的学区也有一些掣肘。在美国，亚裔集中学区是平均受教育程度较高的地区，升学竞争异常激烈。纽约安居地产(Lin Pan Realty)创始人潘琳对笔者说，因为自己家的学区好，家长素质高，因此孩子也普遍优秀，这就导致了学生的考试平均分数虽然远高于其它学区，但是仍在某种程度上在竞争劣势上。

“美国的大学入学并不只看考试分数，同一个学校的学生，往往背景相似，不容易在一大堆申请文件中脱颖而出。”

好学区竞争激烈，反而更难上藤校，但总体来说看，好学区的孩子进好学校的几率大大增加，因为除了哈佛耶鲁等先进学校，还有纽约大学，康奈尔等优秀大学。

纽约长岛Jericho学区房，若以教学质量评分计，小学高中10分满分，初中9分，占地1376平米，房屋使用面积219平米，4个卧室，低地税，交通便利，装修精致豪华，要价93.8万美元。

2.租房市场

在纽约置业的人群中，有不少并不自己居住，这些中国买家也有不少当起了房东。总体来说，纽约的房地产虽然保值，但是却并不适合炒房。

潘琳对笔者说，在北京，房子一年涨一倍很正常，但是在纽约，希望1，2年后抛售大赚一笔，这种想法恐怕要落空。“纽约的房地产市场成熟，法律健全，投机炒作的漏洞几乎没有，从住房制度到税率规定，政策上更多的是鼓励自住，而不是炒房。”

首先，卖房时，需要缴纳资本所得税，购房一年之内卖掉，利润需要交短期资本所得税。这个税率与卖方者个人所得税挂钩，收入越高，税率越高。2017年，这个税率在10%到39.6%之间。在房屋出售时，还要交付房产中介的佣金等手续费，总共约为房价的8%-10%。

其次，曼哈顿的公寓每月的开支还有物业费。1000平方尺的公寓，每月的物业费在1000美元以上。

第三，持有房产时，无论是何种房型，一过户就要开交地产税。在长岛，价值200万到300万美元的房产，其一年的房产税在3到5万美元之间。

虽然不适合投资多套炒房，但是在纽约购买一套房产出租，仍是一个在财务上可以维持的事情。比如，在曼哈顿一套60平米的一居室公寓，其出租价格在3500美元到4500美元之间，基本可以覆盖房贷加物业等开销。

曼哈顿豪华公寓楼，配有24小时门僮，管家，游泳池，健身房，影院，儿童游戏室等，一居室起价152万美元，套均月租金租金在四千美金左右。

纽约曼哈顿某酒店式公寓的房间内部照，每套同样报价75万美金，套均月租金三千美金左右。

距离纽约非常近的新泽西地区，是在上班族中热门的居住地选。新泽西依靠PATH地铁和曼哈顿相连，在新泽西的Newport和Hoboken地区，同样房型的租金比曼哈顿要便宜800到1000美元，当然其买房价格也远低于曼哈顿。

但是新泽西的PATH沿线学区大多不太理想，作为教育住房投资，并不是较佳之选，倒是笔者不少在新泽西买房的朋友，都将房产改造成Airbnb管理，这些房产离曼哈顿通过公共交通仅有15到30分钟车程，是游客们热衷的选择。

租房市场中，租房中介同样会分去不少利润。一般租房中介会收取一个月到两个月不等的租金作为佣金。

在一些专业管理的豪华租住楼中，这些佣金往往是物业方支付，作为市场营销成本的一部分，而自有住宅出租时，这部分往往由租客支付，因此在开出月租价格时，房东为了和专业租住楼竞争，也会做一定程度的让步，为了避免频繁换租客的成本，房东们也往往倾向超过一年租期的长期租客。

美国的房产因房产税，持有成本特别高，不适合一般人投资购买，本系列文章仅为观赏、阅读、开阔视野。本平台不从事美国房产的任何咨询和推荐，望读者理解。