时隔一年,它仍然可能是下一个房价暴击的地方。

01

现在的楼市正处于什么阶段呢？

国内一二线城市的二手房确实在回调，新房也正通过各种方式花样促销降价。

那这一刻，房价在跌，不少人都感到很恐慌。那真的有必要去担心目前的下跌吗？

想太多！

年初，房价处于高位，杠杆处于高位，老百姓买房热情高涨，房价预期长线看涨。

其实，那是最危险的时候，对于一个国家来说，如果一直放纵房价上涨，老百姓还会每天起早贪黑、兢兢业业地勤劳工作吗？

不会！

一旦放纵资本利得的收益无限上涨，人们就丧失了勤劳致富的动力。

所以这一刻的房价，降价反而是好事，降一降更有利于健康，毕竟我们正处于经济转型的关键节点稳定压倒一切，挤挤泡沫才能为以后的长线上涨增加势能。

如果还不能理解以上内容，请默念三遍政治局会议提出的“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”！

那么在这个阶段，你应该怎么做？

02

房产＜3套或净资产＜500万，你就不要为什么“毛衣战”“去杠杆”“房地产泡沫”瞎操心了。

你少有应该做的事情就是——用尽全力赚钱，不管是做实业还是房产投资，充分利用你的专长、人脉、资源在国内多多赚钱。

较好是打造以房产为核心的多元化的资产结构，在中国，如果房产没有占到你净资产的60%，那么你的整个配置基本是不牢固的。

涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆，你就使劲在国内折腾就对了，好好挑城市，你以后的收益也不会太差。而海外房产配置与你无关。

房产≥3套或净资产在500-1000万，就要结合你自身的情况而定，适当做好风险对冲。

如果孩子未来有出国留学的打算，可以考虑在社会安全、政治稳定、经济发达的欧美澳新适当配置海外房产。把房产顺利传承给到子女，为其未来的海外学习工作中铺路。

如果你纯粹想赚取投资收益，那就不要考虑欧美澳新这些房产持有成本超高，未来也没有太大上涨空间的国家了。按照目前的形势，我认为未来最有可能迎来房价暴击的是——东南亚。

而且重在挑选和中国关系亲密、经济快速发展、对外政策开放、房价尚且处于洼地、货币升值，且和人民币之间形成对冲的国家。

房产≥5套或净资产在1000万以上，请一定要配置20%左右的海外房产，原因只有一个：对冲风险。

在国内，房产投资的底层逻辑真的非常简单：升值+租金，而在海外房产投资中，安全是排名前列位的。

在选对国家、城市、项目之后，至少要持3-5年及以上，如果是想着快进快出，大可不必去买，没有必要去瞎折腾。

关于欧美澳新，一般就是根据你孩子所要去留学的城市而选，这种选筹已经非常明确了。

今天我们来说说未来有可能迎来房价暴击的东南亚。

03

一定程度上，海外置业，房产安全≈“这个国家和中国关系良好”。

对于投资者来讲，去投资一个国家，如果这个国家和中国关系良好，对资产投资当然会更有保障。

另一方面，对投资国来讲，中国的一带一路大势下，亲华国家必然会得到更多的发展机会。

新加坡与中国存在很多层面的合作，两国合作很深入，关系也比较密切。但是，虽然中新经济关系密切，但在政治上新加坡更加靠近美国。

泰国，是一个非常懂得平衡大国关系的国家，前期与美国、日本交好，但是与中国也不交恶。中国推出一带一路后，泰国积极参与建设，推动泰国4.0战略、东部经济走廊和“一带一路”建设有机对接，两国关系愈发亲密。

越南和中国是全面战略合作伙伴国，建交已68年，但是最近几十年来，越南不断的游离于亲中与反华之间，特别是因为和中国的海洋领土问题，造成越南这些年整体上是亲欧美的。

虽然两国在南海问题上存在争议，但两国之间的交流与合作关系还在继续加深，中国已连续11年成为越南排名前列大贸易伙伴。

柬埔寨，在中国有个说法叫“巴刚柬铁”，“巴”是巴基斯坦，“柬”就是指柬埔寨。

如今，中国是柬埔寨较大的投资来源、重要发展援助伙伴、较大优惠贷款提供者。有说法认为柬埔寨是中国影响东盟内部的一颗重要棋子，不管事实如何，柬埔寨的确是中国的铁杆支持者。

中国一直是柬埔寨较大的外来投资国，柬埔寨有80%的大型公共设施都由中国援建。2017年中国柬埔寨投资14.31亿美元，同比增长127%，从2015年一带一路开始中国对柬埔寨的投资就在快速增长。与中国关系可以打5分。

所以，从与中国的关系亲密程度上来看，柬埔寨＞泰国＞越南＞新加坡。这大概也是东南亚的房产投资顺序。

04

近年来，真正吸引国人蜂拥到东南亚投资的原因是什么?

从2015年开始，一带一路的沿线建设，陆陆续续打通了中国跟沿线65个国家的连接，国人对东南亚房产的兴趣正在迅速升温。

1.是什么原因促成这波东南亚房产投资的热潮呢？

（1）距离近

作为中国的相邻地区，在东南亚置业有很强的地理优势。

国内到东南亚只需要3-5个小时的飞行时间，相较十几二十小时飞到欧美及澳大利亚，中国人去到东南亚有着天然的地理优势。

一个是在时间成本上，投资了国外房产，免不了打理，相比在欧美购房来往一次得至少花两三天时间而且还得倒时差，在东南亚如果你想甚至可以做到当天去，当天回。

而另一个就是资金成本，因为路程上的远近，导致飞行交通成本也不一样。

更重要的一点是，人的故土意识。

就跟大家在国内买房都喜欢买在自己生活工作的城市附近一样，中国邻近的东南亚也更容易受到中国人关注，更近的距离，会让大家在心理上有更强的安全感。

（2）价格低

投资还得看门槛，欧美国家中心城市动辄三五百万的房价对大多人来说还是一个迈不过的门槛，像旧金山、温哥华的房子普通的一套大约500万，伦敦、悉尼400万1套。

相对来说东南亚国家的投资门槛显然就低很多了，就算在首都，手上拿着五六十万也能投资，比如柬埔寨首都金边60万也能买一套中心地段的公寓。

（3）收益高

近年来东南亚主要国家的房价都有了大幅增长，像泰国、柬埔寨，过去几年平均房价年涨幅15%左右。

而租金收益率普遍在3%以上，中心城市更高，像柬埔寨首都金边、越南胡志明租金回报率可达5%-8%。柬埔寨金边一套50㎡的公寓只需70万左右，而一个月的租金，旺季甚至能达到700美金。

既可以享受高租金回报，同时又能获得房产高增值，再加上刚才说的投资门槛低，那就是大家蜂拥而至的一大重要因素。

（4）一带一路的东风

近几年东南亚的经济发展进入快车道，又刚好碰上中国的“一带一路”政策，可谓是干柴遇上烈火，东南亚借助这股东风，发展得更是如火如荼，承接了世界很多国家包括中国的制造业转移，助推了经济快速的上涨。

总结起来，不管是是价格低、还是收益高、亦或是一带一路带来的发展机会，其实总归而言就是投资东南亚房产可预见的收益足够吸引人。

2.东南亚房产的两大收益

东南亚房产的收益主要由两部分组成，房价上涨收益和高租金回报收益。

（1）房价上涨收益

东南亚各国房价总体来讲还是处于较低水平，所以房价一上涨，即使单价上看起来上涨不大但是涨幅上就非常大了，比如1万/㎡上涨2千涨幅是多少？那就是20%的涨幅。

像泰国、柬埔寨，过去几年房价年涨幅能达到15%左右，虽然比不上中国过去两三年翻一倍的黄金时期，但是相比中国去年全国平均房价仅5%的涨幅，就显得很高了。

但东南亚也有国家房价已经涨到很高，如新加坡中心区域的房价基本在7万人民币/平以上，所以房价涨幅也低，去年涨幅仅1%。

（2）高租金回报收益

整体来看，东南亚地区的租金回报率在全球范围内属于高水平，基本可以达到3%以上，很多国家首都和中心城市更是可以达到5%以上的租金回报率。

而中国的北上广深只有1.4%-1.7%，仅东南亚房产平均租金收益的一半，和中心城市比更是连三分一都不到。

其实东南亚很多国家还处在城市化进程的快速发展阶段，它们的房产很多还是处在价值洼地，而且租金回报率高，升值潜力也大，很适合追求高回报的投资者。

虽然东南亚房产有很大的投资潜力，但并不是大家都能抓住这个机会。下次我们再来深入讲讲东南亚最值得投资的国家——柬埔寨。        来源：大胡子说房