你摇号抢到的,真的是热销盘吗?

今天我们来谈谈大家摇号抢到的房子，是不是真的那么热销。

不少高价地楼盘入市了，有些已经不需要摇号；有些摇号但抢的人并不多；却还有一些看上去仍然保持热销的状态。

为什么高价地楼盘入市后仍然能保持热销呢？这与我们的基本判断似乎有些出入，一二手差价接近无的时候，应该很难有楼盘还需要哄抢才对。难道说楼市还要大涨，大众预期远远未见顶？

没有的事！高价的一手楼盘，其实疲态已现。

路上小蜜蜂多起来了；楼盘的渠道也开始有了用武之地；各个微信群里到处是销售的身影，有的群里各楼盘销售加起来可能比购房者还多啊。

僧多粥少说的就是这种情况。购房者，记得你们就是要被分掉的粥。

之所以有些楼盘看上去还是很火热，有五个方面的原因。

1、还有些傻乎乎的人，闭着眼睛摇号，听说有楼盘就都去参加，也不看看到底有没有一二手差价了。

（其实这样傻的人不多，很多楼盘冷下来了就很能说明问题。）

2、真正的刚需总还是有的。

（这些都是基础购买力。苦命啊，咬咬牙也得买。）

3、一部分初级投资者，就是手上有那么点钱，放着银行嫌利息少，股票、P2P是绝不敢碰的。他们总是有各种理由非要买一套房放着。哪怕不涨也可以收收租金，觉得安心。

（这些人投资看运气，赶上了就赚到了，赶不上就套牢。不过好在这群人有个特点，只置换，不抛售，不变现。他们才是楼市的中坚力量，一般由刚需升级而来。）

4、板块分化后，部分热门的板块维持一定热度，换句话说，就是涨上去后的一手房价格仍然具有一定上涨预期。

（这是之前文章中就提到的，杭州楼市整体将高位盘整，板块分化会是杭州下半年楼市的主旋律。这才对嘛，就像股票，垃圾股都普涨整体就在赶顶了。分化之后，我们公众号下半年会持续推出深度跑盘，供大家甄选好的楼盘。）

5、开发商使用了一些手段来操作。

（这就是今天最主要讲的内容，请看下节分析。）

开发商有什么手段能让一个普通的楼盘表现出热销呢？

我们先从摇号盘里的一个指标讲起——摇号中签率。中签率是啥意思呢？就是指摇中的人数和参与摇号总人数的比值。

一般人肯定觉得中签率越低，说明楼盘越抢手，但事实上并不完全这样。

中签率低的楼盘不一定比中签率高的楼盘更优秀？

因为中签率的高低和一次性推出的房源数量是有关的。

我们看下面这张表，是杭州热门楼盘摇号中签率的排行。

我们可以发现，有些盘其实参与的人很多，但中签率并不是特别高，原因就是因为一次性推出的房源很多。

因为中意某个楼盘的总人数基本上是一个定值。所以往往一次性推出房源数量少的楼盘中签率会特别低。

譬如创世纪20000多人摇，不管他开几套，这2万多人都是要参与的。那么他开616套和开61套，就可以使得他的中签率相差10倍。

同样11907人参与摇号的融信澜天，中签率就排在6682人参与摇号的华夏四季之后，前者一次性开了404套，后者一次性只推了160套。

所以开的特别少的楼盘，如果本身又很热门，那么他的中签率就会特别低，譬如排排名前列位的桂语江南。

这一招就被高价地的楼盘给活学活用了。其实也不能这么说，在楼市行情不好的那些年中，开发商就很喜欢用这招，购房者么也很吃这一套。

一次开少量，蓄客足够多，一样能够显得这个盘是热销的。手上积蓄了200组意向顾客，然后一次开60套，照样是三个人抢一套，优质吧。

曾经有开发商一次开一幢楼的一个单元，同样对外宣布热销，开盘当天即售罄的。

可是，有可能这200组顾客就是对这个楼盘有意向的全部顾客了。整个楼盘有500套房子，去哪里找剩下的300组顾客呢？

没关系，每次开盘热销秒光，就是一次作秀广告时间。上次60套消耗了60组顾客，还剩下140组顾客。通过开盘的广告效应，告诉大家，这个盘别看价格高，还是很好卖的。

于是吃瓜群众持续进入，楼盘慢慢的蓄客，可能用几周，可能用几个月。反正蓄客的时间长短开发商说了算。对外的说法（借口）永远是我们的工程进度还来不及领预售证。

所以情况真的很糟的楼市行情中，很多楼盘都从期房卖到了现房。

对外么宣称是捂盘。行情不好的时候捂什么盘啊？当初是真卖不动，后来行情好了想多赚一点。这一波行情中这样的盘也不是没有，我就不点名了。

对开发商而言，工程进度随时都可以调整，关键是蓄客必须要达到2-3倍于开盘量。最终新来了100组顾客，那就是有240组意向客户了，续推我们就开80套吧，继续走一波。这样一步一步，一直到最后卖完。

当然，历史总是由胜利者书写的。过程不重要，最终计入开发商辉煌历史中这一个个楼盘，的确都是每次开盘卖光的热销楼盘。

最后还有一个点要提一下：我们可以发现高价地入市的楼盘都不流行线上登记了。

为什么？有一下两点原因：

排名前列当然是人数不够多。真正网上登记亮出来，万一人数立马会有媒体写出些负面的影响来，所以这个登记数据不到最后一刻不能随便公布，落人口实。

第二，当楼盘价格贵了之后，大部分购买者的理性都回归了。一楼、顶楼、有缺点的房子哪怕200个人摇号60套，也基本上不太会有人去抢。

那么这些就需要销售想办法预先找些人托底落位甚至是找真托、找亲戚朋友买，总之在开盘当天一定得秒光。至于后面是不是真的卖光了，大家就不得而知了。以前不是有新闻揭秘说有的楼盘房子越卖越多吗？

这个说的是之前开发商的招数。不过目前有些高价地的楼盘入市，真还是有人去抢的。

但之后随着高价地的楼盘入市越来越多，市场肯定会恢复之前正常的状态，那么这些招数随时可能重出江湖。

结 语

我们不具体指向哪些楼盘，只把一些可能的套路告诉大家，希望大家在接下来的楼市中平心静气的挑选到自己满意的房子。

实操建议如下：

1、如果是低价拿地的一手房能摇到号尽量买，这些项目应该是今后质量比较好的房子。有足够的利润，开发商做出来的东西还是有品质保证的。

2、如果是高价拿的地，又被价格限死了，一定要选择口碑超级好的大型开发商，不然亏本买卖造起来的房子，呵呵，你们懂的。

3、如果是高价拿的地，又开出了高价。这些项目应该会是开发商用心去做的产品。因为价格高了，没有了利差，没有人去疯抢，那就只能靠产品说话。如果你有实力、有需求的，可以放心的买。