这个城市,是2019年楼市投资的主战场!

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波澜不惊的楼市，较新消息是深圳新盘升温了。

万科的豪改和刚需两大盘，一个位于福田香蜜湖的万科瑧山府，一个位于沙井的万科星城，都创下了开盘大卖的热销场面，数千套房源引发轰抢，开盘基本售罄。

除了万科，热销的还有沙井的华强城和龙华玺园等楼盘，开盘当天去化率都超过了80%。

一时间，深圳楼市回暖的说法大热。

而托起楼市天平的另一端，深圳的二手房市场仍然不温不火。

二手房成交量并未看到抬头的迹象，月成交量始终维持在5000-7000套之间，11月份的网签量更是低至四千多套。

成交量上不去，成交周期也很长，据了解，目前一套房的成交周期在半年左右，除了大幅度让利折笋，几乎没有快速出手的可能性。

这样的二手房市场，又根本看不到半点回暖的迹象。而且，深圳是一个存量房主导的市场，二手房成交量占到市场全部成交量的2/3左右。

因此，深圳楼市目前到底是一个什么状况?回暖，平稳，还是微跌，似乎哪种说法都能找到佐证。

我要说，目前的深圳楼市，二个字：混沌。

这个城市太特别，发展迅猛，人地矛盾严重，涨的最早，跌的最慢，各方力量交织博弈。

本轮最早的领涨，让人们对它下一轮的启动时间充满期待；

然而自16年3月调控之后，数次上涨冲动，又数次被调控压制，最终让深圳楼市变得无所适从，进不能，退亦不能，进有政策压顶，退则有无数刚需和投资客托底，最终只能无欲无求，以横盘冷对这个世界。

横久必跌，这个定律，适用于北京，适用于上海，适用于郑州，也适用于楼市刚冷却下去的杭州、南京、贵阳、重庆等二三线，却独独不适用于深圳。

深圳楼市已横盘近三年之久。

2017年八九月份，深圳楼市一片躁动，你眼看它要再次上涨，10.4调控之后，楼市再度陷入沉寂；

2018年6月，楼市又有抬头的迹象，731新政一出，大家都喊，房价要跌；

2018年11月，深圳楼市凄风苦雨，成交惨淡，很多人认为年关将近，必有一波跌幅，这个节点，深圳新盘市场却突然爆发。

所以，在政策、预期、资金、人心等多重合力下，深圳楼市已无法用涨和跌来形容，只剩下一片混沌。

深圳，就是这样超然于全国楼市，走出了只属于自己的独立行情。

而深圳引领的粤港澳大湾区则是下一个最值得关注的城市群风口。

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说到粤港澳大湾区，就不能不提到湾区经济。

当今世界，发展条件较好、竞争力最强的城市群，都集中在沿海湾区，湾区已成为带动全球经济发展的重要增长极和引领技术变革的领头羊，由此衍生出的经济效应被称为“湾区经济”。

纽约湾区、东京湾区和旧金山湾区是当今世界最著名的三大湾区。

旧金山湾区

东京湾区

湾区经济，基本上都具备临海的先决条件，依靠海港形成发达的海港经济区；

由于是外向型经济，具备天然的开放属性和多元的文化；

经济方面一般以工业化为起点，最终引领整个湾区的产业和科技创新；

湾区的海陆空交通一般都很发达，加上良好的基础设施和投资环境，吸引大量的产业、资本和人才聚集；

最后，湾区往往是居住环境优质的宜居地带。

粤港澳大湾区，已经基本具备了形成强大湾区经济的五大合力

目前，我国的经济仍然是强都市经济，北上广深传统一线城市吸聚了过多的资源和人口，虽然强二线也在崛起，但是城市之间更多是竞争而非合作关系，对资源的拼抢很激烈，共赢过少内耗过多。

长三角和珠三角都市圈虽然已经初步成形，但城市与城市之间并未形成真正的合力，湾区经济的巨大优势和潜能远未发挥。

目前，粤港澳和杭州湾大湾区面积和人口都超出了旧金山、纽湾和东京大湾区，但创造的人均GDP数值却相去甚远。

虽然数据看上去远不如世界三大湾区漂亮，但是仅占我国土地面积0.45%的粤港澳大湾区，已经创造了全国14%的经济总量，是我国经济效益较高的地区。

目前面临内外双重挑战的中国经济，迫切需要新的动力源和增长极，粤港澳大湾区，正是国家下一步要打造和发力的重点。

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打造粤港澳大湾区，首先要补上交通的短板，交通融合了，就等于打通了湾区一体化的任督二脉。

目前，除了关注度很高的深中通道，造价200亿美元的港珠澳大桥已经合龙，广深港高铁的香港段也已经开通，虎门二桥、三桥也在规划之中。

近几年还有21个城轨项目也将陆续开通，粤港澳大湾区一小时生活圈已成加速形成之势。

除了首要的交通，还要共建金融核心圈，香港一直稳居亚洲金融中心的宝座，但2016年却被新加坡超越，虽然2017年香港又重新夺回亚洲排名前列，但危机已经若隐若现。

香港经济体单一，实体经济薄弱，服务业在经济总量中的占比达到90%以上。

而珠三角的优势在于制造业和创新科技行业，仅深圳，经国家认定的高新企业总数已突破1万家，中小板和创业板上市公司的数量也连续十一年居全国城市首位。

2017年，深交所总市值达到3.7万亿美元，港交所总市值达到4.3万亿美元，未来，粤港澳大湾区很有可能采取双金融中心的发展模式，香港做为国际金融中心，深圳做为国内金融中心，共同带动大湾区金融发展。

除了交通一体化和金融升级，还有经济产业链的共享，贸易自由化的进一步推动，教育和生活环境的升级等等。

深圳的未来，粤港澳大湾区的成形与发展，意味着中国经济格局版图将会重建。

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