一线 | “我要免租”!新型肺炎疫情下租客与房东大博弈

中房报记者 陈标志 | 海南报道“海南省下文件了！所有出租房、公寓、商铺，厂房，一律2月免租一个月，三四月份免租半个月。”最近以来，在微信朋友圈或微信群等社交媒体广为流传着这样一则信息。记者多方求证得知，在2月5日海口市发布15条及海南省发布8条支持中小企业应对疫情政策措施之前，当地官方并未下发有这样一份相关文件。这条广为流传在社交媒体的信息源于人们对民间性组织——行业协会“呼吁减免房租”文件的误读。此前，广州、深圳、东莞、合肥、海口等地的行业协会发出“减租”倡议，但这一民间性组织发出的倡议却被曲解和放大，一些租户凭此纷纷提出减免房租主张，令房东们深陷苦恼之中。行内专业人士及律师表示，行业协会发文呼吁减免租金仅仅是“沟通协商”范畴，对任何一方不具约束力，且目前市场形势也尚未到“不可抗力”地步。他们表示，当前全国上下正集中精力进行一场疫情防控阻击战，行业所受冲击后续会有多种方式和途径去解决，彼此共渡难关。━━━━一个房东的不满

2月2日上午，在家休息的海口市民陈辽海接了一个电话。电话里，他跟对方说着说着声音就高了八度。打来电话的，是海口市海秀东路某大型购物商场内的一家连锁餐饮企业的负责人。“对方在电话里可强势了，意思是你必须要免房租”。2月3日下午，陈辽海告诉中国房地产报记者，对方在电话里对他说，购物商场已经免了他们门店的租金，按规定也要减免该门店员工宿舍的租金。哪里有“规定”呢？陈辽海一头雾水。“之后对方发来了一份文件，我一下子就火了。”陈辽海称，对方发来的是海南省房地产中介行业协会在2020年1月31日发出的《强烈呼吁：业主房东减免租 与房地产中介行业共克时艰》的红头文件，文中有“建议2020年1月20日-2月29日免租，3月1日-4月30日租金减半”等表述内容。“它是一个中介行业协会发的文件，又不是政府部门发文，我凭啥要减免两个月的房租呢？”陈辽海告诉记者，他在该商场购买了一套约50平方米的商业公寓，2019年12月31日与开发商签订了一份返租协议，租金从2020年1月6日算起，月租金2000余元，“我的房子返租给开发商，开发商又转租给这家餐饮企业作为员工宿舍。”作为商业公寓的一名小房东，陈辽海不想减免房租也有自己的理由。他认为，其一，海南省房地产中介行业协会发出的那份文件对其不具有约束力；其二，这家大型连锁餐饮企业此前生意一直很火爆，特殊时期遇到困难也是暂时的；其三，他也是贷款购房，不仅每月要按时还银行贷款，而且每年房屋租赁税也要缴纳数千元，“我已经让出了6天的房租，想要减免也是去找开发商。”为此，陈辽海很恼火地发了一条朋友圈，发泄自己对上述“文件”及减免租金的不满。

━━━━一份被外界误读的行业文件遭遇此尴尬的不仅仅是陈辽海，在海口市椰海大道某大型综合商业体购买一间铺面的黎朝明，这几天也被租户接连打来的电话所困惑。“他就是要我减免铺面租金嘛，说海南省都下文了，如果不减免他就不租了，说话的语气很强硬。”黎朝明在接受中国房地产报记者电话采访时称，他的这间铺面月租金6000元，因为租户生意不太好，去年经双方友好协商，每月减免租户1000元，“我也是银行商业贷款购买的商铺，每月要还银行6000多元贷款。我也只是一个普通上班的，再给他减免两个月的房租，我也很吃力。”黎朝明在是否给租户减免租金的问题上左右为难：要是减免铺面租金，其每月工资收入只能勉强还银行贷款；要是不减免，对方声称生意不做了，“现在商铺不好租出去，再说我要因为这个事跟对方去打场官司？”连日来，在微信朋友圈，或者一些微信群频繁流传着一则信息：“海南省下文件了！所有出租房、公寓、商铺、厂房，一律2月免租一个月，三四月份免租半个月！希望各个‘房东’积极响应！对实体多有爱的宣言，互帮互助才能共渡难关”。在这则信息的后面，附上了海南省房地产中介行业协会发出的一份文件。记者也在上述行业协会的微信公众号平台，找到了2月1日推送的《强烈呼吁：业主房东减免租 与房地产中介行业共克时艰》的文件，目前该推文阅读量超过1.5万。在长达1200余字的文件中，其主要表述内容为，受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，海南房地产销售企业受到极大的市场冲击，房产中介企业门店经营困难，为此该行业协会下文呼吁省内业主（房东）伸出援手，建议免去1月20日-2月29日的房租，3月1日-4月30日租金减半；确实不能减免的，希望房东给予租户适当延期、分期缴纳租金或免缴物业费、水电费等。海南省房地产中介行业协会一负责人也向记者确认了上述的文件为该协会发出，她表示，上述文件非政府发文，只是该协会的呼吁，“全国各地协会都为反馈会员心声发出呼吁。”但针对社交媒体传播“海南省下文件”的信息内容，该负责人表示，估计是别人没有理解我们的文件而产生了误会（传），该协会的文件只是针对房地产中介行业的房租。记者也多方证实，社交媒体广为传播的上述信息，此前海南当地政府部门尚未出台相应的政策措施。

━━━━何种情况可向房东主张减免租金？一场突如其来的新型冠状病毒感染的肺炎疫情打乱了人们原本正常的生活和工作节奏，全国人民正合力进行一场疫情防控阻击战。在疫情期间，房东该不该减免房租，租户何种情况下可以向房东主张减免房租呢？易居研究院智库中心研究总监严跃进就此向中国房地产报记者表示，房租是一个市场交易行为，行业协会可以呼吁，但一定不能强行，秉着自愿的原则，房东不减免也是没有办法的，如果强行要求房东减免租金，会把整个市场打乱，“换位思考，如果给租户进行减免房租，人家房东的租金收入也减少了。”“我认为，提倡减免租金方面，可以针对个别特定且受冲击比较大的行业，大的领域可以整个行业来进行。”严跃进称，对于疫情较为严重的区域给予该行业适当的政策优惠，或者给予一些补贴，“所以我认为后续会有多种方式和途径去解决的，让大家共渡难关。”海南海大平正律师事务所陈洪德律师向记者表示，如果因新型冠状病毒感染肺炎的疫情导致合同不能履行，或致使合同当事人根本不能履行的，即可视之为“不可抗力”，双方可解除合同；如果按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的，可以根据具体情况，适用公平原则处理。即，当新型冠状病毒疫情导致按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响，可以将疫情认定为“情势变更”，适用公平原则，双方对租金协商变更。陈洪德认为，就目前的情况来看，对租户而言，还不到“不可抗力”地步，双方可以协商各退一步，困难时期大家相互体谅一下也是可以理解。就在截稿时，2月5日，海口市、海南省两级政府相继发布支持中小企业，特别是小微企业应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的政策措施（海口市15条、海南省8条）。在前述政策措施中，均提及了对中小企业减免房屋租金的扶持。海南省出台的措施规定，对承租国有（含集体）资产类经营用房的中小企业，减免2020年一季度租金；海口市规定，对承租国有资产类经营用房的中小企业，因受疫情影响未能正常恢复生产的，减免自2020年2月份起3个月的租金。

来源：中国房地产报