2018年7-8月份房地产政策解析

商丘楼盘情报站 2018-09-30 12:03:56
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自7月份以来中央和各地政府再度提高调控之门,房地产市场迎来密集调控。虽然调控政策涉及多个方面,但主要有两条主线:一是严厉整治楼市乱象,二是坚决遏制房价上涨。在整治楼市乱象方面,主要是进一步规范企业购买商品住房行为、规范商品房销售秩序、全面整治互联网房产中介、打击二手房市场“阴阳合同”和“高评高贷”现

主线一:严厉整治楼市乱象

手段一:整治。自6月底住建部等七部门联合发文要求在北京、上海等30个城市开展专项行动以来,全国多城市密集开启新一轮房地产市场整顿。各地政府根据通知精神陆续下发细则,重点整治包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面的行为。比如,河南省在7月2日和8月10日分别印发相关文件;8月24日,郑州市人民政府发布两文件要求房企未取得预售证不得开放销售场所,不得以任何形式销售、收取预售款。除了河南、郑州,治理房地产市场乱象成为不少城市“集中火力”在做的一件大事,据了解,8月以来,辽宁、福建、云南、贵州、湖北等多个省份都开展了省一级的房地产市场秩序专项整治行动,同时,北京、重庆、成都、杭州、长沙等热点城市,也都发布了相关政策,约谈相关机构。这一轮房地产市场秩序整治,涉及土地交易、新房、二手房销售和租赁市场等各个领域,与之相关的开发商、中介、广告公司等市场主体都在整治范围之内。从整治重点来看,这些省、市的相关文件,有的与七部委下发的一致,但也有的根据自身特点新增或细化了相关内容。比如,重庆市的整治方案加入“司法手段”,昆明市将“房地产开发企业在取得商品房预售许可后,未在10日内一次性公开全部可售房源及预售价格”纳入了整治范围。吉林、黑龙江等省份还将监管职责履行不到位的情形也列在了重点打击的行为之中。8月15日,全国首例“黑中介”犯黑社会性质组织罪被宣判。对此,业内专业机构指出,对于市场秩序的整治,意味着房地产调控进入查漏补缺阶段。虽然这种方式无法在短期内改善供需关系,但对于维护市场秩序、消除“杂音”、平抑市场预期,仍可起到较好的效果。

手段二:曝光。7月31日,住建部公布了一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单,涉及北京、广州、天津、重庆、长沙、西安、吉林等地,一共有20家。这是住建部“专项整治楼市乱象”文件下发后的首次公开曝光。据住建部介绍,这些房地产开发企业和中介机构涉及有哄抬房价、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面的违法违规行为。其中,没拿到预售许可先开始卖房的有7宗,虚假宣传的有3宗,哄抬房价的有3宗,捂盘惜售的有3宗,此外还有价外收费、拒绝公积金贷款、违法骗取商品房预售。随后,宜昌市、北京市、河南省、郑州市、太原市等地都通报曝光了一些企业的违规行为。对此,业内人士表示,通过加强曝光、暂停企业网签登记、暂停企业资质升级、联合执法等方式强化对市场违法违规行为的惩戒力度,有助于达到防泡沫、去杠杆、稳房价的目的。

手段三:问责。6月底住建部下发的文件明确要求,对开展整治行动不力、人民群众投诉较多、房地产市场违法违规行为较严重的地方,要加大督查力度;对涉嫌隐瞒包庇、滥用职权、玩忽职守的部门和人员,要坚决问责。8月7日,住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会上指出,坚决问责未能实现调控目标的地方:住建部将建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制,严格督查,对办事不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。由此可看出,住建部对房地产市场调控要动真碰硬,这在一定程度上会对地方政府形成强大震慑,从而将房地产市场调控从“写在纸上”“挂在嘴上”转变为“落实到行动上”“体现在效果上”,促进房地产市场平稳健康发展。在此精神指导下,各地也相继开展问责行动。对此,住建部负责人强调,问责只是手段,不是目的。各地要加快制定实施住房发展规划,抓紧调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场,完善和落实差别化住房信贷、税收政策,支持合理住房消费,坚决遏制投机炒房。

主线二:坚决遏制房价上涨

7月31日,中共中央政治局召开会议,其中针对房地产做出了66字的定调:“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”这段话涵盖了房地产领域的各种问题。其中最引人注意的是“坚决遏制房价上涨”,较以前“坚决遏制房价过快上涨”去掉了“过快”二字,显示出对房地产调控的态度更坚决、更胜以往。8月7日,住建部召开部分城市房地产工作座谈会,表示坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,其中要对楼市调控不力城市坚决问责。8月15日,国家发改委在国新办吹风会上重申,下决心解决好房地产的问题,坚决遏制房价上涨。与此同时,全国各地正在进行着一波房地产市场的“强监管”风潮。

手段一:管控。一是采取“新四限”。 在新一轮的限购和限售中,“限离婚、限公司、限未成年、限新落户”的“新四限”措施开始在各地的调控细则中体现。表面上看,“新四限”变化不大,但实际上却有本质变化,杜绝了很多乱象,将导致这几类人都丧失购房资格。二是以比例形式设置房价涨幅上限。7月10日,福建省宁德市发布《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》要求,中心城区新建商品住房均价在2018年1月份程度(8882元/平方米)的根底上,每年涨幅控制在6%以内,普通高层住宅(毛坯)预售均价实行较高限价,较高控制在11000元/平方米以内。三是从土地源头管控房价上涨的空间。8月16日,泰州市实施三项新措施出让住宅类用地,以落实 “坚决遏制房价上涨”新要求。四是收紧异地购房、离婚购房提取公积金贷款政策。7、8月份,广东、内蒙古、广西等省和广州、天津、杭州、太原等城市相继对住房公积金提取政策进行调整,重点基本都落在了非户籍地非缴存地购房、多次变更婚姻关系购房等行为上。五是取消去库存和放缓棚改步伐。8月28日,长春市人民政府办公厅下发通知指出,稳定商品房销售价格,新启动实施的棚改项目将取消货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。8月31日,呼和浩特市人民政府官网发布的通知,明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标,全面停止去库存措施以遏制房价上涨。

手段二:约谈。8月17日,住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人,要求严打投机炒作,遏制房价上涨,保持房价稳定。被约谈的主要原因是这5个城市7月份的房价涨幅较高。被约谈后,海口市和三亚市出台了整顿房地产市场秩序,坚决遏制房价上涨的措施。与此同时,各地也根据住建部的精神,约谈了相关企业。8月9日,北京市住建委联合市工商局、市网信办、市通信管理局和房地产中介行业协会,集中约谈部分中介和平台,要求不得为无营业执照的机构或个人提供房源挂网服务。8月25日,海口市住建局、海口市物价局联合约谈11家房地产开发企业,就部分企业存在房产备案价格虚高的问题,要求相关企业立即进行整改。

【结束语】

业内人士分析认为,从“坚决遏制房价过快上涨”,到“坚决遏制房价上涨”,充分显示了党和国家对楼市调控的坚定决心和巨大力度。在遏制房价上涨和“强监管”双重作用之下,当前的房地产市场整体处于平稳状态。预计下半年宏观性调控政策短期内难以退出 ,在政策推动下市场也会逐渐保持平稳,并将进一步分化。

来源:楼市微观

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