一二线城市房价稳中略降,三四线城市涨速下降

10月26日，中国社科院发布了2018年10月份《中国住房市场发展月度分析报告》(下称《报告》)。根据报告，9月份，一线城市房价由缓涨变为微降，但市场机制扭曲程度较大;准一线及二线城市由涨转跌，房价与现阶段当地居民收入水平脱节;三四线城市房价接近停涨，库存水平有望重新回升。

9月一线城市房价环比下跌0.47%

2018年9月，在中央严控房价上涨的政策背景下，北京、深圳房价回升进程中断。根据《报告》，与2018年8月相比，9月一线城市房价环比下跌0.47%，环比涨速比上月进一步回落0.8个百分点。除广州环比接近持平外，北京、深圳、上海房价均环比下跌。其中9月北京环比下跌0.21%，为57043元/建筑平方米;深圳环比下跌0.85%，为52510元/建筑平方米;上海环比下跌1.3%，为45376元/建筑平方米。

不过，《报告》指出，虽然一线城市房价已经得到有效控制，但是一线城市房价稳定严重依赖行政管控手段，市场扭曲程度较大。这主要具体表现在：在严厉的限购限贷政策作用下，大量中等及以上收入群体由购转租，推动了住房租金的快速上涨;一线城市整体进入存量房市场，但相应的配套制度并没有跟进，二手房换房交易时间长、成本高，造成二手房市场流动性降低、配置效率下降;居民改善性住房需求受到严重抑制等。

二线城市房价环比下跌0.563%

在准一线城市以及二线城市方面，根据《报告》，与2018年8月相比，9月准一线城市房价环比下跌0.01%，涨速比上月回落0.22个百分点。二线城市房价环比下跌0.563%，涨速比上月进一步回落0.53个百分点。其中，西安、青岛、成都、武汉等2017-2018年房价上涨较快的热点二线城市，房价均环比下跌，厦门房价继续下跌。

《报告》指出，2017-2018年准一线及二线城市房价的快速上涨，与一线城市住房投资投机需求溢出和三四线城市住房投资投机需求涌入有很大关系，房价与现阶段当地居民收入水平脱节。一旦住房投资投机需求萎缩或受到政策抑制，房价可能会出现迅速下跌。青岛、武汉、西安等热点二线城市房价也开始下跌，后期有可能复制天津、成都、厦门的房价走势。

在三四线城市方面，根据《报告》，与2018年8月相比，9月三四线城市房价环比微涨0.154%，涨速比上月进一步回落0.49个百分点。其中，北京、上海、厦门、成都等房价下跌的中心城市周边，不少三四线城市如保定、嘉兴、漳州、乐山等房价也出现下跌。廊坊、三亚、海口等住房投资投机属性曾经较强的城市房价均环比下跌。部分三四线城市房价仍惯性上涨。

预计：短期一二线城市房价稳中略降

对于未来房地产形势的分析与预测，《报告》指出，从政策面看，中央抑制房价上涨的决心不会发生改变，“房住不炒”的方略也在从各方面得到进一步落实，这不仅对稳定房价预期有积极作用，也将促使开发企业放弃幻想转变经营方式。

从城市层级看，一线城市已经进入存量房市场，受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小;二三四线城市一旦销售不畅，住房库存将再度增加，并反过来进一步增强房价下降压力。

从市场层面看，部分开发企业资金链较为紧张，为了生存采取降价促销回笼资金策略，将对二三四线城市及一线城市远郊房价形成向下冲击。

从资金面看，随着定向降准等稳健货币政策的实施，市场利率有所下降，预计首套房贷利率大幅上浮现象也将得到改善。但“大水漫灌”的现象暂不会出现。

基于以上因素综合推测，《报告》认为，短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。

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