楼市重现“一成首付”,这是要降温的节奏?

楼市重现“一成首付”，这是要降温的节奏？

最近的楼市，可以用“冰火两重天”形容。一方面，楼市再现“一折首付”，万科宣布“放弃”房地产。而另一方面，今年楼市创下了最牛半年销售业绩，前十强日赚上百亿…

但作为销售之王的碧桂园，最近被传出“叫停‘全覆盖’战略，牺牲利润也要保现金流”的传闻，到底怎么回事？楼市戏太多，房价要怎么走？

01

碧桂园：利润为负也要抢现金流？

“全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的把小黄车挪走！”这句话曾一夜成为楼市流行语，不是全款买房都不好意思去售楼处。折射了在去杠杆下，房企融资渠道受阻，需要加快回款速度的现状。

谁料画风一变，济南被曝有房产销售为了拉客户在路边拼到晚上八九点，推出特价房、低首付的售房策略。

但一折首付就意味着房价降温，楼市凉了？其实所谓“一成首付”指的是先交上房款的10%，剩余两成在7月18日前交齐。

火箭妞认为这只是房企年中冲业绩，促销的手段罢了，交个定金把你锁定套牢，跟楼市降不降温没什么关系。

值得注意的是，近日克而瑞研究中心发布的房地产行业较新数据还表示，上半年，一些二三四线城市楼市表现火热，而且房企销售业绩也在持续上升。

2018年，各大地产商齐心协力创下了历史上最傲娇的半年销售业绩。

截至6月30日，TOP100房企合计销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。

半年销售额有33家规模超过400亿元，500亿元以上的房企数量为25家，138家房地产企业销售额超过50亿元，7家房企销售额超千亿。

碧桂园稳坐头把交椅，恒大，万科紧随其后，看来高周转不是吹的。

但就在亮丽的业绩下，“销售之王”碧桂园被传出“叫停三四五线城市‘全覆盖’战略，哪怕利润为负也要抢现金流”。

至少有来自五个区域的碧桂园内部人士透露，现在的工作一切围绕现金流转，合作项目中，不做不能“操盘”的项目。

碧桂园要求三四线城市的项目必须拿地即开工，并坚持“456”原则，即4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金将能投入新的项目之中。

不仅如此，为了实现现金的快速回流周转，有碧桂园内部人士透露，有的项目哪怕利润转负，也要抢现金流。

火箭妞曾在《万达女高管自杀身亡，楼市也难逃“催命符”？》诟病过这种高周转模式，最担心的就是工程质量跟不上。

碧桂园一直多次传出维权事件，而近日其上海红墅林项目售楼处再曝项目坍塌事件，致1人死亡9人受伤，再次引发外界担忧。

02

一线紧，二线茫，三线慌

遥想当年千亿房企寥寥无几，现在转眼间多了七。

从房企的业绩构成来看，二线城市是其销售业绩的主战场。这和二线抢人房价涨，三四线涨价去库存，脱不了关系。

另外值得注意的是，这仅仅是上半年的业绩。因为现在的楼市调控，“关门打狗”的味道越来越重。

6月28日，为了让30个“熊孩子”牢记“房子不是用来炒的，是用来住的。”七部委联合出手宣布要整治房地产乱象，表明要严厉打击“黑中介”和“炒房客”。

30个“熊孩子”里，不仅有二线，连房价横盘的一线也包括在内;

北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

继西安、长沙和杭州后，限制企业买住房扩大到一线城市，上海的打法更为精准：

一、企业设立年限已满5年；

二、用纳税额度作为划分，累计缴税达100万人民币、职工人数10名及以上及缴纳社保和公积金满5年（已缴纳税款满500万元以上的企业除外）；

三、企业购买的商品房再次上市交易年限，从“满3年”提高到“5年”。

一来，设立年限需要5年，这就为了避免有人临时注册公司来买房；

二来，这不仅仅是简单的楼市调控，火箭妞曾提及，企业高位带杠杆买楼，如果房价大幅下跌，是要补充抵押物的。

一二线楼市调控升级，那么火爆的三四线呢？明眼人都知道，支撑三四线房价的少有因素，无疑是货币化安置，抵押补充贷款（PSL）。

而这个PSL，在圈子里有另外一个说法叫“胖（P）死（S）了（L）”。这个词非常形象，正因为胖死了，所以现在关于“国开行调整棚改贷款政策”的舆论是满天飞。

大规模棚改刹车有待定论，但收紧货币是必然，那么三四线房价会怎么走就不言而喻了。

用言简意赅的语言表达，如今的楼市状况就是：一线“紧”，二线“茫”，三线“慌”。

03

中国楼市，较大的戏精

春江水冷鸭先知。

最可怕的是，在密集升级的楼市调控，房企融资渠道被迫收紧下，从王健林、曹德旺、潘石屹、李嘉诚到郁亮，越来越多的中国的地产大佬们开始看空房地产。

近日万科召开股东大会，主席郁亮公开发言表示，“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。未来，万科要做美好生活的服务商。”

郁亮还表示，自己正在琢磨要不要把万科各地地产公司名字里的“房”和“地产”都拿掉，叫做“万科企业”“这样更符合我们的未来定位。”

房地产未来在哪里，万科的定位是:美好生活的服务商。

其所折射的现实是：在去杠杆和楼市调控进入深水区后，越来越多的房企感到焦虑和不安，正在弱化“房地产”属性，走上了转型升级的道路。

而就在万达股东大会结束后的几天，一则新闻引起了火箭妞的注意：

通州一售楼处被围，数十名业主要求退房，原因是从去年8月到现在，房价由4万多降到了两万多。

中国房地产市场的病态造就了太多赌徒。

经济天气不好，出贷方开始收紧自己的钱袋，过度下注的赌徒就需要大量的资金来拯救自己的赌注。但是赌徒尚能愿赌服输，那么这些购房者呢？