面包比面粉还便宜?一楼盘售价竟低于地价!

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厦门楼市又爆猛料。

最近，厦门精装楼盘翔安金茂悦推出特价房源，单价2.8万/平方米，竟然比楼面价还便宜了1451元/平方米。

楼面价，就是开发商拿地的成本，相当于住宅里的“土地成本”。

2017年9月29日，金茂在厦门以20.91亿元竞得翔安区2017XP08商住地块，成交楼面价29450.7元/平。

土地成本2.94万元，售价2.8万元，更不用说还有建造成本、园林建设成本、人工成本、银行利息和各种税赋，而且还是精装修楼盘，再加上装修成本，厦门金茂悦这妥妥的亏本生意，简直亏大了。

按正常的售价，应该比“楼板价”高很多，在二线城市里接近翻倍，在一线城市里也会高出50%以上。

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所以厦门金茂怎么回事？是做慈善吗？

当然不是。

10月中旬，翔安金茂悦推出50套内部认购房源，单价25000万/平方米。而该项目在厦门网上房地产上显示的拟售价格在41244 元/平方米左右。

所以，对于金茂悦的住宅部分，开发商本来是准备卖到4.1万元左右的。

那为什么会降到单价2.8万，赔本卖？而且还在10月份以2.5万元的价格卖过一批。

很简单，因为金茂要保证年底回款，销售额涉及到行业内的排名，排名则会影响房企在资本市场上的机会（比如定增、发债的审批）。

另外，降价卖房还可以增加资金周转率，现在的房地产市场现金流才是王道。

房企有了资金才能继续运作下去，而且目前土地市场冷清，趁现在降价回款，换取低价地储备，未来市场好转，收益更大。

实际上，目前翔安几个高地价项目都是亏本在卖。

另外不只是金茂，万科、融信、恒大等开发商在厦门项目都选择了降价促销。

今年以来，厦门楼市急转直下。房企对后市预期并不乐观，如果一味死守捂在手里只会增加亏损，而且现金流的压力会非常大。趁现在大幅打折还能吸引购买力的时候尽可能回笼资金，减少亏损。而拖到后面，不但亏损会增加，还输掉时间。

说白了，现在跑还能跑掉，晚点再跑就跑不掉了。

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厦门乃至整个福建省，在房子问题上都偏激进，房价存在不同程度的高估现象。

1）厦门房价收入比是全国较高的

2）杠杆率全国较高

3）租售则比低的可怕

售价1200万的二手房，市场租金仅6500元/月，即使全年无空置，租金回报率也仅有0.65%，而这6500元的出租房源已经挂牌101天了，仍无法出租。

而因为没有产业，没有与高房价相匹配的高薪职业，厦门也留不住人才。

2017年的《厦门大学毕业生就业质量年度报告》，这所福建较高学府的毕业生中，留在厦门的仅占22.8%。当初被美丽校园从全国各地吸引而来的学子，毕业之后大都选择了离开这座城市。

三线的城市，一线的房价，要产业没产业，要人口没人口，只靠旅游和炒概念的结果就是崩盘。因为房价永远和经济水平相匹配，任何地方都一样。

如果你的城市也跟厦门这样，那你要小心当地的房价了。

来源：房地产圈

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