高层密集吹风,房产税落地比你想象的要更早

天价药刚刚停歇下来，假疫苗又忙着登场，公益界、媒体界、学术界的狐狸尾巴接连露了出来。

多少人坐卧不安，多少人稍稍喘口气，多少人又暗自偷笑，庆幸祸事降不到自己身上。

然而，对于真正的宿命，谁又能真正逃脱？

就好像房产税一样。该来的还是要来，挡也挡不住。这并非危言耸听。

在一波波热点来袭之际，近两个月官方对房产税的频繁吹风悄然躲过公众的视线。很多人没有注意到，狼真的快要来了！

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前几天，国家统计局新闻发言人毛盛勇在国新办发布会上说：

中央将进一步加强和完善宏观调控，加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障……更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”的基本定位。

国家行政学院一专家认为，国家统计局发言人以前很少直接提及房产税，这次明确提出加快推进房地产税，是一个不同寻常的信号，说明房产税推出工作已经陆续就位。

房产税的落地可能比我们想象得要更早。细心的人会发现，高层近来对房产税密集吹风。尤其是今年，政府相当低调地干了几件大事。

首先技术上的难题被克服。房产税关系到千家万户，至少要先摸清楚每一户的家底。自2014年公布《不动产登记暂行条例》起，建立统一的不动产登记平台工作已持续了好几年。

今年6月，这项万众瞩目的工作终于走向了结尾，不动产登记正式实现全国联网，各部门可信息共享。这意味着每个人家里有多少套房，多少用于自住，多少用于投资再不是秘密。国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计等部门，想要查询开个电脑就行了，开征房地产税在技术上再没有问题。

其次立法有了重大突破。从2013年底提出加快房地产税立法开始，立法步骤一直以龟速前进。但今年突然加速，顺利在两会期间进入了立法草案审议阶段。港媒还率先披露了一个“吹风版”《房产税细则》，相关细则有板有眼。

此外还有一个细节，近日国务院发布了一份大督查的文件，将“房产交易登记”纳入在内。范围涵盖31个省市区。如此大规模地摸底，正是在推动房地产税上路的必要前奏。

今年高层越来越频繁的动作，都在预示着房产税离我们越来越近。

以前雷声大雨点小，现在是山雨欲来风满楼。

其实，每当中国要出台一个大政策时，它都不是一声不吭地从石头里蹦出来的，而是给足了坊间缓和的空间。延迟退休就是这样。

中国的人口预期寿命现已达到70多岁，而8000多万参加企业职工养老保险的退休人员平均退休年龄不到55岁。我国是目前世界上退休年龄最早的国家之一。今年两会人社部说，延迟退休是“大势所趋”。

老百姓刚开始听见消息很激动，人民网一项调查显示93%的网友反对。

反对归反对，人社部该说的还是继续说。八年前官方排名前列次提出延迟退休时，人社部说该“问题”还在研究，过一年说延迟退休是“一种选择”，再过一年延迟退休变成了“必然趋势”。步步为营，八年过去了，吹风也算不清吹了多少回了。

现在房产税走的是同一个套路。

我们梳理了2010年以来官方关于房产税的表态。看似新瓶装旧酒，实则字里行间中都有层层递进的意思。

今年谈一下，明年提一下，后年再弄一个试点探探风向，一来二去，大家早已做好了心理准备。

回想起2010~2012年的时候，当时房产税的讨论也挺激烈，只是重庆、上海试点碍于条件限制一直没有扩大。总结一句话就是：“由于对个人住房征税涉及面广，且需要一系列的配套制度，扩大试点方案以及细化的征收标准和办法尚未最终确定。”

到了今天，这个风又开始吹得很猛了。

因为，地方财政已经火烧眉毛了。

截至今年5月，全国地方政府债务余额达166272亿元，接近17万亿元！这还只是显性债务，更加天量的隐性债务还不得而知呢。

全国人大财经委副主任委员贺铿就透露过一个耸人听闻的数据：“中国的地方债大概是40万亿，但地方政府就没有一个想还债的，甚至许多地方连息都还不起。”

要知道，2017年全年全国一般公共预算收入也才17万亿元，债务那么高，收入扩张能力又跟不上，地方财政的压力可想而知。

除了地方政府没钱之外，国家也需要利用房地产税，顺带遏制住房价疯涨的势头。

这几年，各类调控政策满天飞，房价还是蹭蹭往上冲。坊间普遍期待，房产税能成为当头一棒。

今年4月，港媒披露了《房产税细则》吹风版，真的是让炒房客胆战心惊：

一、人均免税面积根据各地实际情况有所不同，大概为30~60平米；

二、采取分段累进税率，年税率分别为0.8%、3%、5%、10%、20%。面积越大、套数越多，税率就越高。

相比起重庆0.5%~1.2%、上海0.4%~0.6%的隔靴搔痒式征税，这个游戏规则对于炒房天团来说简直是一万点暴击。

举例来说，如果一个家庭在北京有两套房子，第二套用于投机，价值500万，由于免税面积已经用光，即便按较低0.8%的税率，每年也要纳税4万！

这种惩罚性的累进税率，使得房主的持有成本大幅提高，空置的房产就变成了一个累赘。房主只得抛售，房价跟着下跌。

当然，官方的用意是稳住房价，既要“遏制”房价疯狂上涨，也绝不能让房价跌狠了。否则房地产市场一垮，风险就会传染至整个金融系统，导致全民信心崩盘，这种后果谁也承担不起。

因此，可能最后房产税落地的时候，并不会采取过高的税率。

只是这吹风啊，就一定要吹狠些，大家才有最坏的心理打算。最后板子打轻了，政策推动起来才容易多了。

十五年前，十六届三中全会说 “条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”，当时的人们心不在焉，总觉得路远迢迢，还有十万八千里路呢。

十五年后的今天，我们已经很难继续装睡了。

别以为房产税离你还很远？

开篇之前，先要明确一个定义。大众嘴里说的房产税，和中央说的“房地产税”有差别。多了个“地”字，涵盖的内容就更多了。

房地产税是一个综合性概念——即一切与房地产经济直接关系的税都属于它，而民众鉴于国情最关心的房产税，其实只是房地产税的一部分。

早在去年末，财政部长肖捷在《人民日报》发文就表示，要加快房地产税的立法程序，引发各方对“房产税即将推出”的猜测。

但之后官方迅速澄清说，单独房产税的立法还没有时间表...

这一反复把人搞迷糊了，房地产税要加快立法程序，但房产税没有时间表，这俩包含关系的母子，怎就分开讨论了？到后面咱具体说说。

为什么说，我们认为房地产税的立法会提前到来？

首先，回顾过去5年的政府工作报告会发现，仅2014年提到房地产税的构想，是这么说的——

推进税收制度改革……做好房地产税、环境保护税立法相关工作。

当时的房地产税在重头戏“营改增”之后，主要还处于研讨阶段。

但今年的工作报告中，总理的措辞改了——

深化财税体制改革……健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。

“稳妥”是中央的态度，而为了落实国家领导人“房住不炒”的口号，房地产税的立法却势在必行。

可是为什么官方又说，单独房产税的立法还没有具体时间？

难！难！难！

中国经济已经十分依赖房地产，房地产税牵一发而动全身，因此要打破现状制定出一个多赢的房产税法难上加难。简单来说，就有这么几个问题：

A. 法理依据上的争议。

一方面，随着时间的推移，土地价值在升值，而房屋在贬值，税基难以统一；

另一方面，土地属于国有，而房屋属于私有，一个统一的税如何对两个不同的纳税主体征收，也是一个重大的挑战。

B. 重复征税疑虑还待解决。

目前试行的房地产征税办法主要对开发商征税，在开发商拿地的过程中，还有以租金形式存在的“土地出让金”。其中，土地增值税和土地出让金已经通过定价等方式转嫁到购房者身上。特别是土地出让金，是一次性缴纳租用土地期间的所有金额（也就是70年）。就有人认为，虽然土地出让金是出租费而不是税，但它已是变相的房产税了。

C. 房地产评估值和联网系统一团浆糊，有许多漏洞。

政府对房屋的估值是征税的基础。但目前来看，就算是一线发达城市的政府房屋估值，一般也比真实成交价来得低很多。

拿广州来说，就银行贷款估值、地税局估值和交易合同真实价格三档。一般地税局估值会比真实交易额低30%~40%，最接近交易额的是银行的估值。而在深圳，政府估值更是低至真正成交价的一半。

发达国家又是怎么估的？在美国，有独立机构定期评估房屋市场公允价值。为保证房地产评估结果客观公正，计税价值的评估与房产税收的征收管理是分开的，核税官员不属于正式工作人员，只负责核税，不负责征收与管理。

日本的固定资产税也需要对持有房产进行价值评估，由日本各地主税局下属的都税事务所进行评估。官方的说法是，这个评估额和市面价格没有直接关联，但曾有报道介绍，日本的固定资产的评价额是有些水分的。情况和中国还有点类似，土地价格一般按照当时土地价格的60%--70%、建筑物价格是按照建筑费的50%--70%进行评价。

回到国内，一线城市都尚且如此，其它城市的房产评估就更不完善了，一些城市甚至只有部分较发达片区登记了房屋估值系统，这加剧了房产税征收的不公平性。

同时，全国联网登记、跨区域协调的税法配套服务没有跟上也是一个难点。

那么另一个问题来了：具体该怎么实施？

立了法，恐怕也不会全国一盘棋

肖捷部长在《人民日报》撰文中，一个核心的理念、也是肖捷的文章中对房产税该怎么立法最直接的论述是这样的：

按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

说到立法，其实早在1986年就有征收房地产税的暂行条例，但仅针对公司和个人持有的非营业用的房产，比如写字楼；对个人自主的房子，并没有强制征税。到了2010年，两会上曾力推房地产税2017年立法，但因为现实的阻力，弃了。

不过在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。所以可以合理推测，中央想在两年内推出的，是一个大的全国性法律框架，这也迎合了肖捷文中的三个原则。

在2月26日发布的大消息中（修宪草案），就有一条修改意见提出——赋予设区的市立法权，我们之前的文章也对它进行了分析——这相当于是增加地方的自主权。

地方将获得更多立法权，这其中就包括税法的确立。各地的房地产情况不尽相同，让地方根据自己的实际情况来决定方案，增加各地的自主性。

简单地说就是，中央立法，地方各自推行，具体时间表，自己看着办。

房产税不太可能在全国范围内统一标准、同一时间推行。正如美国不同州的房产税规定各有不同，而且确立细则的时间各有差异。

目前三四线城市仍在紧锣密鼓地去库存，这个时候出台房产税的可能微乎其微；还有一些强二线城市，为争夺人才可能推迟施行房地产税，比如武汉、郑州。

还有一个现实原因此前许多学者没有考虑到，在中国现有税制和土地制度下，房产税征收的金额十分有限。就有经济学家为此算了一笔账：

据财政部发布的《2017年财政收支情况》，土地和房地产相关税收中，契税4910亿元、土地增值税4911亿元、房产税2604亿元、城镇土地使用税2360亿元... 而目前城镇及城市住宅市值约150-180万亿元，假定其阿红月15%需要缴纳物业持有税，税率为0.7%，则理论上初始税收额约为1600-2000亿元之间。

而肖捷的文中又说，将“适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度”，也就是说，开发商转嫁给购房者的税务将减少，取而代之的是如同消费税一样明确向购房者征收的房产税。

土地增值税有4911亿元，而房产税初估只有它的一半不到，如果削减这部分税务，此消彼长，房产税的征收还真不一定能为各地土地财政带来多大收益。

因此，房产税更可能率先在房地产市场已经发展得较为成熟、房价见顶的一、二线城市开征，待制度更加完善后，再根据各地方的情况，逐渐转向弱二线，最后才会落实到三、四线城市。

征收房产税，房价就会降吗？

支持征收房产税，对许多打算买房的人而言，就是为了使持有多套房产的人增加持有成本，让他们抛售自己的资产。

不过从已有房产税的经验来看，你的如意算盘少算了一步：房价为什么会涨？

许多国家出台房地产税，抑制房价并不是主要目的。

拿日本来说，它并不是在房地产泡沫先进的1980年代才开征房产税的，而是早早在1950年就开始了。

那为何日本早就开征房产税，却未能阻止房价在1970年代疯狂上涨？这要回归到1971年尼克松宣布布雷顿森林体系的瓦解。

当时日元被动升值，导致大量外汇流入国内，从而推高了日本的房价和股市（而中国楼市、股市泡沫主要是超发货币造成的，因此金融基础更脆弱）。这时，日本政府为了控制已经疯跑的房价，对房地产市场增值征收重税，增加了投机成本。一时间，房产转让成本骤增。

坏事总是结伴同行。1985年广场协议签订，全球石油危机爆发双重打击使得日元大幅贬值，外汇因此急速撤离。据报道，从1990年到2010年，日本房价整整跌了20年，直到小泉政府时期才得以控制住。

这一击，一下子将日本房价打回15年前的水平，一直到现在才逐渐恢复过来。相信你也在不同平台或者跟日本人的交流中了解到，当时的惨相以及它是如何重创日本社会的。

另一个征收房产税的国家——韩国，而它的情况跟中国更贴近。

韩国开征房产税很大的原因是为了抑制炒房现象，但因为税务这码事彼此相连，所以还一定程度上起到了收入再分配的作用。

三顺家里很有钱，祖辈在韩国首尔有三套房，一套位于江南区，另两套分别在麻浦和京畿道，总价值是55亿韩元（约为人民币3225万）。

韩国的房产税是按总价格分档的。房产总值低于6亿（约为人民币360万），征收总资产0.5%的税。高于6亿除了进阶征税，还分别对应一定的附加税，比如6亿至12亿韩元，征收标准为0.75%，另加150万韩元（约9000人民币）；超过12亿而低于50亿韩元，征收1%，追加450万韩元；50亿至94亿，征收1.5%，另追加2950万韩元附加税……

那么，她一年要缴的房产税就差不多是55亿*0.015+2950万=11200万韩元（约66万人民币）的税。也就是说，你在韩国拥有价格越高的房产，你要征收的税就越重。

不过自2005年房产税开征后，韩国房价先小幅下跌，随后却继续上涨。一个很重要的指标——韩国当时的城镇化率——已达到82%，加上限购和持有房产成本增加的房产税，都暗示房价不应该再涨，但是房价就是控制不住。最后找寻原因发现，房源供需短缺、低利率和货币宽松的经济政策，导致了房价上涨。2006年，更是有报道称，首尔江南区的一套房价每周涨10万元人民币司空见惯。

而房产税在一些国家征收的目的，是为了增加政府收入，而非控制房价。最有代表的案例就是英国。

房产税是当地议会少有可以决定的税收，占英国地方税收收入的比例高达90%以上，占地方财政收入的比例也在60%左右。在英国，当地民众对房产税很少抱怨，而且都是主动申报。因为这些税收，最终都是用于社区教育、医疗等各方面的建设。

而且，英国地方政府每年都有确定一个征收支出的总预算，减去中央财政的转移支付和其他收入，只有差额部分才征收房产税，同时，还对低收入阶层完全免税。

这样的税收体系决定了房产税虽然是地方财政的主要收入来源，但民众也对这个体系非常认可。

种种过来经验都告诉我们，房价上涨的因素千千万万，不是仅仅一个房产税就能控制得住的。马光远就指出，供求关系以及房地产政策（包括货币政策、土地政策）影响房价的程度更深，而非房产税费。

总结

其实对于政府收入依赖房地产我们也不必太过紧张。房产税对国外政府而言都是重要税收来源。

美国州一级地方政府，如加州，房产税就占地方政府总收入的12%左右，纽约州房地产税则占16%左右，考虑到地方政府还有经营性等收入，房产税收入在税收总收入中的比重更高，能达到30%以上。日本的房产税作为地方税种，大约占地方税收的40%，是地方政府重要财政收入来源。

不过房产税真的来了，就能给买房刚需的你一套负担得起的房吗？

不见得。

房产税的本质是增加持有成本，但是按国际上的过往经验来看，一套房的房产税率约为3%以下。拿目前上海实行的税率而言，仅为0.4%～0.6%。2016年，美国全国平均缴纳房产税$3,296，平均税率为1.15%。

这个金额，对于买得起几套房的炒房客来说很多吗？房产的增值或许就能覆盖掉这一部分的损失。真正能抑制房价的办法有很多，其中之一是如日本政府做的那样，在转让的环节施以重税。

或者像韩国，文在寅上台后出台“八二房地产新政”打压房价上涨，其中最严厉的就是对交易差额征税部分，此前规定是对交易差额所得征 6%-40% 不等的税收，而新政规定对第二套房的交易可以征至 50%，而第三套房的交易可征至 60%。

从目前的情况来看，为了较大化地发挥积极效应避免市场恐慌和不必要的利益受损，需要在决策阶段就充分考虑到各方意见和利益，因此更多的公共讨论也就成为了必须。

但是第二部分所提到的困难也是实打实的，政府究竟会怎么解决？房地产税立法会不会因此再次推迟？

不过不论税制如何改，土地还是政府的。