现在楼市的前景还在,暂时不要着急抄底

在中国20年楼市上行周期里，至少有两次大回调。

排名前列次是2008年，受全球金融危机影响，楼市首度出现大调整。这一年，广州房价一度下跌30%，深圳房价较高回撤36%，而到了2009年河2010年，这两大城市不约而同走出翻倍行情。第二次是2014年，楼市高库存问题突出，一二线城市房价全面回撤，三四线城市成交量萎靡。直到2015年多轮降准降息齐上阵，加上政策全面宽松，楼市才又重回上升通道。接着在涨价去库存和棚改货币化的强刺激下，几乎所有城市都走出翻倍行情。在中国楼市里，一直都有房价“只涨不跌”的神话。这两次调整，正是对这一神话较好的反驳。显然，楼市运行的真相是：房价涨起来一飞冲天，跌起来也会一泻千里。买在较高点的人，固然不会永远在山顶上站岗，但与后来者相比，承受的风险与获得的收益，都不可同日而语。

从现在回望过去，我们或许斩钉截铁，认为较好的抄底时机就在2008年和2014年。但这是后来者思维，没有谁全能全知。在不确定面前，有两个问题需要回答。其一，身处其中，你知道什么时候是底？以广州为例，2007年10月，广州房价攀上阶段性高点11574元，而到了2008年3月，跌到9300元，跌幅为19.6%，随后在4月份迅速反弹回10996元。但到了2008年年底，房价进一步跌到8000元，跌幅扩大到30%以上。

显然，2008年4月不是底，2008年12月也没到真正的低点，如果房价一下跌就蜂拥而入，被套个20%也不是什么难事。其二，市场情绪极度悲观，你敢不敢进去抄底？无论是2008年还是2014年，房价下跌的同时，伴随着土地流拍、降价维权以及房企裁员。连身在其中的开发商都纷纷收紧扩张步伐，遑论一般购房者。这个时间点，固然房价已经到了较低点，也不会有多少人敢于进场抄底。除了资金盘庞大且不在乎损失的土豪们，大多数人都冒不起这个险。

那么，较好的抄底时机，是什么时候？答案是，在楼市开始复苏时。于历史而言，这是2009年四万亿大投资正式启动之际，是2015年一年五次降准六次降息全面开动之时，是“楼市去库存”被定为年度任务之际，是“棚改货币化”全面加码之时。为什么选择这个时机？

排名前列个原因是，中国楼市是典型的政策市。

当政策放松信号重启时，意味着房价下跌已经触及有关方面所能承受的尺度。当然，政策放松信号重启，房价未必就能迅速反弹。因为无论市场情绪的修复，还是宽松政策的落地，都需要时间。继续看历史，到2014年底，除北上广深之外，全国42个城市全部取消限购，但只有厦门深圳两地房价开始复苏，多地仍在继续探底。直到2015年一年五次降准六次降息开启之后，二线城市房价才正式步入复苏通道。而三四线城市，则要看2016年底棚改货币化全面加码之际。所以，在政策市，跟着政策走是保险选择。当行政管制与金融管控接连放松时，那就意味着进场的机会到来。

第二个原因是，右侧交易，在楼市是相对安全的选择。

右侧交易是个股市术语，简单点说就是在上升趋势确立时买入，而不是在下跌趋势加大时抄底。右侧交易固然买不到较低点，但相比于抄底抄到山腰上，则更为稳妥，且更适合刚需。有人说，刚需无论什么时候入场都合适。言外之意是，反正用来自住，能够承受风险，即使在高位站岗也不用怕。这显然是不负责任的论调，为什么投资者可以谨慎，刚需就必须一往无前？相比而言，刚需依靠六个钱包凑齐的首付，比投资者手中富余的资金更加重要，更难以承受房价大幅回调所带来的冲击。所以，越是刚需，越需要谨慎。

美国经济学家、《房地产周期百年史》作者霍伊特发现一个有趣的现象。

他在对芝加哥地区100年房价走势进行分析时，发现房地产大周期的年限是18年，而小周期则是三到五年。

这个周期律早已为人所熟知，真正有意思的是另一个发现。

霍伊特说，赚钱最多的人，是在危机期间抄底的人，但这些人往往不是专家，而是皮货商和零售商。因为当房价真正下跌时，专家可能也赶上了低迷时期，手中的流动现金极度匮乏。

所以，那些在房价暴涨期大肆加杠杆的投资者，一旦遭遇房价下跌，不仅自己的现金流会成问题，而且面对两成乃至三成的房价回撤，也会丧失较好的机遇。

而在楼市巨轮刚刚调整时就蜂拥抄底的人，也很容易陷入困境。抄底，最怕的是抄到半山腰，当底真正来临时，手中没有现金可用了。

现金流的重要，于房企而言，也是如此。

2015年到2018年，一众二线房企，通过高周转与高负债，迅速跻身到排名前列阵营。但形势一旦逆转，高负债就成为损及根本的拖累，轻者伤筋动骨，重者万劫不复。

这个时间点，谁有充足的现金流，谁就有疯狂抄底的机会。

楼市巨轮的调整，从来都不是一蹴而就的，它需要反复的试探与确认，由此也带来市场情绪的起起落落，乃至房价本身的震荡。

在此期间，由于利益因素的存在，各种小道消息也会甚嚣尘上。取消限购的谣言满天飞，呼吁政府救市乃至放水的声音一直都不缺乏，“楼市爆出大消息”之类的标题党更是甚嚣尘上。

当这些现象出现时，并不意味着楼市调控发生逆转，而是有些人希望调控发生逆转。

真正的放松信号，从来都不是一些从业人员的鼓吹与蛊惑，而需要实质性的政策落地。

就常规而言，楼市真正的宽松只有两个：一是降息以及放水重启，二是限购陆续取消以及其他调控政策次第松动。

原创： 凯风君 国民经略

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