买房全攻略 | 9不买公寓的理由
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从土地性质看,商住公寓在政府批地时,一般为综合性用地(商住)或商业用地,按理说,在这种用地上加盖的房子主要是商用。
但很多开发商为了赚取利润,给房间配备了上下水,通上燃气,把公寓包装成可商可住的多功能产品。
首先,这种钻空子催生的产品处境就很微妙,名不正言不顺必定像无根浮萍,随便往水里扔点石头,也就散开了。
2017年广州出台“330”政策 ,“限制个人购买商办物业”,一年后,成交同比暴跌71%;
2017年北京出台“3·26”商住房新政,“商业、办公类项目,未经批准不得擅自改变为居住等用途”,一年后,成交同比暴跌94.6%。
很显然,这种商住两用的改装是不被国家支持的,市场也不甚看好,而且,在功能上非常鸡肋。
我们都知道,绝大多数的商业公寓都不能落户,不带学区(位),这就意味着,如果你买了公寓,不是给自己住(办公)就是租给别人住(办公),不具备住宅的其他附加功能。
那么,回归居住属性,公寓表现如何呢?
几乎所有的商业公寓都动辄一梯十几户,平面图一般是这样的:
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长长的走廊两边镶满一个个隔间,但至少有一面是向阳的,像下图这种塔式结构就更差了:
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居住密度大得窒息,上下班高峰时段的电梯不禁让人焦虑。
日照通风恶劣,楼下几乎没有公共活动区域和绿化景观可享。
而且公摊率普遍在25%-30%之间,意味着如果你买的公寓建面是40平,套内就只剩24-30平,整个空间憋屈可想而知。
除了室内的不适,还有室外的,公寓的周围可能是办公室,也可能是轰趴馆,进出人员杂乱,你永远不知道你的邻居会给你带来什么“惊喜”。
而且公寓是商业用途,水电费用属于商业用水电费用,物业费也高昂。
比如某市居民用水3.5/吨,而公寓水费5.2/吨;
居民用电每度0.5649元,而公寓电费每度1.2元;
同地段住宅物业费2.4元/平,公寓物业费5元/平。
这样以后,由于室内本就阳光不到、通风不畅,你可能需要空调+抽风机+烘干机三管齐下才能维持基本生活,那每月水电费就要蹭蹭直上七八百,一年光水电费就用掉一台iphone X。
那你可能觉得,居住不行,办公总可以吧。
杂乱的进出人员,商业办公与住宿混合,整体小区品质无法拔高,极大可能只能租给创业初期的个人和小团体,再受限于套内三四十平的空间,又能租出什么好价位呢。
综上,既没有落户和学位加持,也没有居住品质和办公价值,就相当于花上几十上百万买一个“床位”,还要每年花一台iphone X的钱养它,你还真不如直接租房。
公寓,真的便宜吗?
可能很多人会说,我知道公寓比不上住宅,但是总价便宜啊,一般只有同地段住宅的二分之一甚至更低。
也对,总价低可能是公寓少有的优点了,但不意味着这笔买卖划算。
你知道吗?
首套住宅首付普遍在30%左右,贷款年限可达30年,可以商贷,也可以公积金贷款;
而商业公寓首付至少需要50%,只能商贷,贷款年限只有10年,有的城市还要求必须全款。
举个例子,假设公寓单价和住宅都是1万/㎡,你有30万的上车成本。
从获得空间看,选择公寓,你最多可以买60平的单间/一房公寓;选择住宅,你大可以拥有100平的三房之家。
从贷款压力看,因为公寓贷款上浮利率高、贷款年限仅为10年,月供压力其实并没有比住宅轻松多少。
公寓,税费到底多高?
你只知道公寓税费高,但可能不知道到底有多高。
同样以广州为例:
契税:房子总价的5%(买方付)
营业税:房子总价的5.5%(卖方付)
土地增值税:房子总价的1%(卖方付)
所得税:(房子现值–房子原值)*20%(卖方付)
印花税:房子总价的万分之10(买卖方各承担一半)
房屋交易手续费:房子总价的1 .9%(买卖方各承担一半)
房产产权登记费:550元
交易产生税费高达15%-20%,其中卖方税费大概占房子总价的7%-10%。
我知道你想说,我可以把税费加到买方上。实际上,无论谁来买单,都意味着同等售价的房子,税费越高,你到手的钱就越少,增值利润部分至少被税吃掉三分之一。
而且鸡肋的功能和价值,买方还要负担如此高的税负,接盘侠数量会更少,与你而言转手更难了。
“低进高出,快买快卖”的投资门道,在公寓上并不适用。
总之,如果你深读这不买公寓的四大理由,还是抑制不住要买公寓的心,那我也不拦你。
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