揭秘房地产高周转:速度与质量的悖论

“资本的血性和项目的科学性是矛盾的，拔苗助长必然出事。”一位不愿意透露姓名的业内人士如是说。

优质高周转模式之下，碧桂园接连爆发的质量危机一时间成为行业关注的焦点。业界深知，面临着严厉调控、地价高企以及高昂的资金成本等大环境，高周转几乎成为绝大部分房企的选择，而规模化竞争又让一些大型房企将高周转发挥到优质，这其中包括碧桂园、万科、恒大、龙湖、泰禾集团、保利地产、中海地产、融创中国等。

高周转的确增加了企业的运行效率，扩大了房企销售规模，然而也产生了不少负面作用。其中，近期频繁爆发的质量危机就是较大的风险。尽管碧桂园们始终认为，质量问题不是高周转的问题。但这些质量危机至少说明，对于牵涉诸多复杂流程的房地产而言，高周转不是战无不胜的法宝。这是对房地产全行业敲醒了警钟。

高周转竞技赛

2018年是一个不同寻常的年份。尽管房地产市场四面楚歌，但这无碍品牌房企规模冲刺。根据克而瑞研究中心公布的2018年1-7月房企销售排行榜显示，碧桂园以销售额4615亿元夺冠；其次是万科，销售额达3503亿元；第三为恒大，销售额为3447亿元。

中国指数研究院指出，2018年，“规模战”已成共识，重点品牌房企目标积极，增速平均达到41.9%。除万科、碧桂园明确表示不设定目标外，恒大目标定在5500亿，融创、保利、绿地剑指4000亿，龙湖、泰禾期待突破2000亿，其中泰禾预期增长率高达98%；华润、中海、龙湖等目标相对稳健的企业也预期20%以上增速。

那么，如何达到“大跃进式”的规模增速呢？少有的答案是高周转。

2018年4月份，碧桂园三份著名文件流出。4月5日，总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》；4月8日，碧桂园集团专门开了“高周转”专题会议；4月11日，莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。这些文件的中心议题只有一个：加速高周转。而碧桂园董事局主席杨国强指出，集团现在的高周转速度太慢，“高周转是我们战无不胜的法宝”，“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”。

碧桂园的高周转模式是行业共识。2018年5月17日，在保利地产的股东大会上，董事长宋广菊表示，公司在项目周转方面也学习了碧桂园的一些做法，现已有专门的运营中心来提高效率。常规情况下项目争取一年内能够销售，有些项目特殊情况下五六个月也可以。泰禾集团董事长黄其森也在今年年初表示，泰禾今年会重点围绕高周转进行优化升级，集中力量强化高周转，旗下项目追求6个月的开盘速度。

在规模即生产力的当下，房企痴迷于高周转并不难理解。融创中国董事长孙宏斌曾坦言，“确实规模很重要，不到一定规模，资本市场不认你。现在融资成本挺高的，若不在这个规模里，融资成本就下不来。”

“高周转，其实就是一种商业模式，现在行业中大的房企都在采用这种模式，而且运作逻辑都基本相同。之所以会出现这种模式，原因主要是来自于三个方面：排名前列，与当前政策相匹配的发展模式是需要一定规模的，企业可以选择用更多的时间来做到比别人更大的规模，也可以选择花同样的时间来做到更大的规模；第二，房企希望它们的利润、估值、溢价更高一点，而市场在政府的调控下利润率差不多，所以只有靠规模来取胜，在这种情况下就需要高周转。比如如果一年做一万块能挣一千块，那一年做两万块就可以挣两千块钱了，所以说扩大规模意味着扩大利润，这也是房企做高周转的本质。”8月2日，新城控股副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者表示。

可以说，高周转竞技赛之下，大房企较好的时代到来，中小房企则日益维艰。2018年7月19日晚，《财富》发布2018年世界500强排行榜。其中，碧桂园集团排在第353位，名次较去年跃升114位，在内地房企中上升较快，也成为全球排名提升较快的十家公司之一。对此，有不少分析师赞誉称，碧桂园的高周转战略、标准化管控、建筑技术创新以及多元业务发展等经营战略是其排名快速上升以及未来持续发展的关键因素。

“跑得快”还要“跑得稳”

高周转模式的另一面是业内普遍对于房屋质量的怀疑，而近期频繁曝出的质量危机再度让人们诟病于高周转。

欧阳捷认为，质量问题不是高周转本身的问题。“就好比跑步，不是因为你跑得快，所以你摔跤了，摔不摔跤取决于你是否跑得稳。所有电视机企业都是高周转，手机行业现在也是高周转，手机行业前五名占据市场90%的份额。所以高周转模式本身不存在问题，只是怎么在高周转模式中把各方面打造好。比如人才、员工梯队、运筹管理、流程制度、企业文化等等打造好。”

不过，某知名品牌房企负责工程的高管坦言，周转速度过快会提高出现质量风险的概率；周转速度慢也会出问题，但出问题的概率会降低。“设计、施工、审批等环节进度加快，尤其各种安全环节因为进度加快就会导致各部门仓促完成任务，减少审查，自然就会有风险。就说规划报批环节，一般时间要经过规划局、消防局等十来个政府部门审核，这起码需要近两个月，房企为了赶工期，他们就会想办法，草率通过的规划方案自然会给建筑后面的运营留下安全隐患。”

有工程人士告诉21世纪经济报道记者，当前，我国房地产建造水平既无日本的精细，也无欧美的机械化先进，总体是粗放型的。不过，像碧桂园这样的高周转速度在世界范围内是先进的。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，对于房企来说，拿地、开发建设、销售、回笼资金、再拿地是一个不断循环的过程，房企的高周转也同步体现在这四个环节，具体体现为快速拿地、快速开发、快速去化、快速回款、再快速拿地。高周转是企业发展的“加速器”，但一味追求加速的较大弊端在于各环节衔接极易产生问题，就像一部车要维持长期高速动作，对于车体自身的性能要求极高，各零部件间也要有良好的配合度。高周转对于房企自身的要求也极高，资金、运营、销售等环节皆需要有高度协同性，环节间衔接不顺可能更容易出现意想不到的后果。

文章来源：21世纪经济报道