你最常听到的三个房地产结论是错的!看看你误解了吗!

在数学里存在着所谓“公理”，即不用证明就是正确的定理，比如“两点之间直线最短”。 

而在中国房地产市场上也有很多被人们广为接受的“公理”，大家依靠它们作为自己购房的指南，但它们实际上很可能是错的。

今天小花就做一回“谣言粉碎机”，避免大家陷入这些误区。

1.短期看金融，中期看政策，长期看人口

这可能是大家经常听到的一句话了，看上去似乎还煞有介事，影响房地产的主要因素金融、政策、人口都考虑到了。但事实上，这都是静态的分析问题，是在一个理论化的假象框架之内。如果把这些变量放在历史数据中做一个回归分析，就会发现，房地产本质就是一个货币现象。

怎么理解呢？下面是改革开放40年来，中国历年的广义货币M2的数据。其中1997年以后的数据，来自国家统计局和央行官网。1996年和之前的数据，引述自其他人的论文（除2018年外，均为年末数据）。

中国历年广义货币M2情况

可以看出，2013年之前，中国的货币供应量增长非常快。每当遇到困难，就出现货币增长偏快，这基本上是过去40年的规律。

那么随着货币超发，与此同期的房价是怎么变化的呢？在这里可以借用一个简单的法则概括，即中国房价“每6年翻一倍”。自从1998年启动的商品房开始在全国范围内诞生，包含了3个6年的轮回，如果6年翻倍一次，则目前房价大致是20年的9到10倍。用自己的感受来验证一下，小城市大致如此；大城市的某些片区，恐怕几十倍都有。

简而言之，房价翻倍的背后，是货币供应量几乎也同时以每6年就翻倍的速度在增长，因此这就是为什么过去20年，中国即便是普通三四五线城市，都可以实现房价的快速上涨。

所以金融并不只是一个短期因素，它在中长期中都持续发挥作用，同时它所发挥的影响力也是最强的。这个规律在国外同样也适用。

比如美国自2008年金融危机后房价一泻千里，但是随着美联储推出QE计划，货币实行量化宽松计划，美国房价逐渐回暖，今年又重新回到高位。

（旧金山市历史房价数据 来源:Zillow）

如果按照“中期看土地，长期看人口”的分析理论，你是没有办法理解美国这轮房地产长达10年的持续上涨。国内也是同样，北京、上海、东三省的人口这两年都是净流出的，但是在从2015年这波宽松后，全部都是上涨的。

而至于政策，反正打压房地产的政策从来没有见效果，比如这两年号称史上最严的调控措施，从一开始，我就做出了判断只会加剧炒作氛围。反倒是促进房地产的措施都有效，因为促进房地产市场的时候，同时货币政策也放松了。

小结：重点看货币，还要看利率。政策和人口，都是一场戏。

2.中国的房地产问题，不能用西方经济学来分析

很多人都喜欢讲特色。其实学了这么多年经济学，我还真不知道原来经济学还分东方和西方的。经济学本质上是研究人类行为的一门学科，人性都是共通的。就连马克思的政治经济学，其实也是大部分继承了很多亚当.斯密和李嘉图的古典经济学。

有人说中国房地产市场不能用市场经济那套来分析。的确，从供应来讲，的确不是完全市场化的，但是这种模式终究还是要在市场的大规则下运营。就好像人即使跑得再快也飞不起来一样，马克思主义也告诉我们，我们可以改变规律发生的条件，但是没有办法改变甚至创造规律本身。

共有产权房的出现，以及“租售并举”战略的提出，都是改革供给端的尝试，其本质上还是在围绕经济学关于决定市场价格最基本的供需做文章。

中国的房地产市场能够逃脱20年的周期发展论吗？中国的房价能够抵抗贸易战所带来的经济下行压力吗？那些声称不能用西方经济学去研究的专家学者们，又是在用什么逻辑框架和理论依据去分析中国房地产现有的问题呢？

更多的问题我想不在经济理论本身，而在于运用理论的僵化与粗陋。

小结：不会用西方经济学去分析，就不要去分析。

3.有一种神秘的力量不会让房价跌

其实这种神秘的力量如果真的存在的话，人家根本就不会在乎房价是涨还是跌，只要涨了能够拉动经济，不至于引起通货膨胀，跌了的时候不发生系统性金融风险就成。不要把自己的命运和房地产绑架在一起，这甚至不是赌博，是单纯的愚蠢。

最近有一些人不断呼吁这种赌博的方式，说是要赌国运，要强力加杠杆，赌对了就赚到了，赌错了，不重要，反正下不下注结果都不会好，不如干脆赌一把。这些言论都是极其无知和危险的。

割了这么多年韭菜，心咋就这么大呢。

小结：用独立理性的思维来分析这些楼市，能够让我们看清楚事物的真相，虽然不一定赚钱，但起码人活一生，还是要活得明白，对吧。