开发商的七宗“罪”!

美国加州大学曾经做过一个统计，在五百年前全世界成立、现在仍然以同样名字存活的组织只剩下85个，而且有70个是大学。企业的生命大都非常短暂。

还有人统计，包括道琼斯指数在内的大型企业，只有四分之一的企业生命超过了50年，大部分企业在创办的十年内都会死亡，能活过二三十年的企业很少。

同样，以“匠人精神”著称的日本企业，2017年百年老店老企业停业、关闭数量达382家，创下了历史之最。

前两天和朋友聊天，有一个讨论很有趣：这一轮P2P大面积的倒塌，竟然和楼市有关。

原因是这两年的限价，导致新房二手房严重倒挂，很大一部分城市的价差已经达到了10%—20%，这种巨大的套利空间让很多人把钱都要抽出来放到楼市里去，如果摇到号，就能稳赚几十万上百万，很多人选择把钱抽出来放到楼市里去，于是就产生了微妙的连锁反应，P2P就被楼市无情绞杀了。

但是如果楼市从各种渠道抽不到血，会有什么样的后果？

中国纪录在册的房企大概有十万多家，但还在运营的有多少家？还在开发房地产的还有多少家？恐怕名存实亡的企业已有大半，而在形势不容乐观的现在，曾有专家预言将会有80%的房企死掉。这些已经阵亡或即将阵亡的企业，要以什么姿态倒下？

1

死于拿地

买地盖房卖是开发商的基本逻辑，然而随着城市发展进程的变化，土地逐渐变成了稀缺资源， 拥有土地就让房企们拥有了更多的想象空间，也相当于未来还有生存的空间。房企们也因为拿地分化成了两极：拥有大量土地储备的房企，和拿不到地的房企。

拿不到地的房企当然已经是先死了。

然而拿不对地的房企也很危险。一个项目的成败，有个4321原则。拿地研判占了40%，设计规划占30%，销售策划占了20%，市场机会占了10%，也就是说，地拿错了，或者在错误的时间拿了地，那就算设计、销售、策划推广做得再好，市场机会每次都能捕捉到，整盘做完，也就勉强及格，赚钱是不用想了，不赔就算不错了。

而对于一些企业来说，一个项目不赔钱，还拖延了现金流，就很危险！甚至因为在市场好的时候很多房企在拼命拿地，出现了一大波地王潮，相应的，还会再出一波退地潮。

简单来说，地拿错了，就玩砸了！

2

死于速度

在资金密集、融资成本普遍很高的房地产行业，如果开发速度太慢，就是一种罪过。开发速度慢的企业，虽然有些房企会因为周期变慢吃到了土地增值的红利，扩张慢、开发慢却是绝大部分房企都在规避的问题。

大部分房企都在提升周转速度。项目每拖一天，就相当于烧掉了一辆奥迪A6，这样的地越来越多。

我们来算一笔账：一个项目的投资回报率=利润率×周转率×杠杆率。如果利润率和杠杆率是固定的情况下，周转率成了提升回报率的关键因素。

比如一个项目除掉杠杆费用后的利润率是20%，如果用2年收回（周转率是0.5倍），年化回报率就是10%，如果用3年收回（周转率是0.33倍），那么回报率就降到6.67%了。甚至周转速度变快的时候，你使用的杠杆也会缩短，节省的都是成本。

所以，所有的房企都在死命追求速度。

在某董事局主席杨老板看来，房企的“高周转是战无不胜的法宝”，甚至某房产摘牌后1.65个月动工、5.2个月开盘的速度在他看来也实在太慢了。

然而无论是开发太快还是扩张太快，速度过快势必会带来很多恶果：你无法兼顾质量和细节，你都不敢回头看看你都开发了些什么东西。

虽然有业内人士称“高周转”模式是当前房地产业的必然选择，但是所谓的高周转是前快后慢，拿地之后快速开工和销售、快资金回笼，相当于设计前置，打造好的产品线，后期工程慢慢施工。高周转并不是让施工的工期缩短，是快速销售拿到钱可以推动施工的质量，并不是影响品质，施工期该多长还是多长，就是前快后慢。

所以这个时候应该时刻警醒，听听恒隆地产董事长陈启宗的话，虽然他的观点过于偏激：

如果住宅房地产商完全是一个量和速度的发展，只拼销售额的量不拼质是不对的。所以在房地产行业里面出现了很多“疯子”，在房地产商朋友中我也见到有相当多的“疯子”，因为只有量的比赛，只有速度的比赛，你不是疯子就不容易致胜，所以在过往几十年有了很多疯子出现。

有朋友问我，香港过去几十年的疯子，现在到哪里去了？没有了，没有一个能存活下来的，绝大部分破产了，有一部分进了监牢。所以疯子的前途大半就是这两个，一个是进监牢，一个是破产。

3

死于标准化

从什么时候开始，国内一线房企都开始“标准化”产品了，无论是万科还是碧桂园恒大，到处可以看到“千城一面”的景象。

为什么房企都热衷于标准化？

恒大许主席曾说：“我们相信，产品线种类越少，标准化程度越高，集中采购、招标才有实际意义，才能降低成本，实现规模效益。”

于是房企们都制定了标准化开发模式：制定几个产品系列，给每一个产品系列定个标准，继而推行标准化的连锁、复制开发。因为每个产品线下所有项目的产品统一，那么设计、管理和营销模式也可以是统一的。这对于房企的扩张和发展，当然是非常有益的。

然而，当所有的产品都标准化的时候，我们却发现，房地产更加不爱创新了。

但当你把南方的户型生搬硬套到北方，会发现会有多大的差异：北方人不爱东西向客厅、更重视南北通透、更重视朝南开间数……

所有的产品研发都疲于日夜加班机械地复制粘贴在出“白图”，忽略了购房者的需求，我们可以说，标准化抹杀了创新。

现在的市场，不再和黄金时代的刚需刚改相同，而是要回归以客户为中心的价值导向设计，产品创新，很重要。

4

死于多元化

可能任何一个企业家都有“多元化冲动”，毕竟，什么来钱快就都想来一把。在房地产越来越规范，越来越不好玩的今天，不少地产商会以多元化作为出路。

比如你是一家房地企业，突然去卖矿泉水了，又比如一家房地产企业，突然炒起了大消费、大科技的概念，甚至还有开发商突然去喂猪了……

不把鸡蛋放在一个篮子里，似乎很挣钱，殊不知所有的鸡蛋在同一辆车上。看起来是分散风险，然而如果你想做企业多元化，你必须找到业务能够互相互补，分享风险。比如有些房企在做的多元化，是金融管理、技术输出、产品多元。

不然你多元化能达到什么目的呢？多元化企业一定要做到稳定现金流，如果做不到这一步，资金链随时可能断裂。

有的时候，把所有精力、人力、物力、财力，全聚焦到一点上去，也许更能成功。

5

死于短视

曾经在陪朋友去看房时收到他的感慨：中国的大多数开发商缺乏务实精神。绝大多数房企卖房子还是在浮于表面：形式大于内容，“卖相”压倒一切。

似乎在太多开发商都好像在混娱乐圈，把心思用在走穴玩营销炒噱头上面去了：给你造一个美轮美奂卖完就拆的样板区，来几句“改变区域格局、提升城市形象、老子就是城市排名前列”的广告语，嗓门儿一个比一个大，心气儿一个比一个高。

然而，房子卖完，立即维权，所有承诺，一个不见。

如果都稍稍看长远一点，主席都提醒我们“房子是用来住的”，把房子建得像宣传一样就可以了。但大部分房企的目标都在利润上，为了利润损失品质，就相当于过把瘾就死。

当业主还没入住就开始信任缺失，品牌崩塌，很多房企的生命周期基本上就是一个项目的拿地、立项、设计、施工、销售周期。售楼处撤销之日，就是企业死亡之时。开发商们只盯着两三年间的事情，对更远的未来极为漠视。这种短见而且没有价值观的房企，死了也好。

6

死于官僚

一家房地产公司，拥有拓展、投资、研发、设计、工程、营销、财务、运营、HR等部门，每个部门都有一堆规章制度和责任权力。

一个项目的成功，离不开拓展部的拿地，研发部门对产品的定位、设计与工程的把控、财务的支持、运营的协调、最终营销部门找到客户把房子卖出去。

然而恕我直言，多数中小房企责权不清晰，沟通不顺畅。很多人每天的工作就是在内部沟通协调，但很多部门又都在踢皮球，每天把工作耗费在无效沟通上这种状态感觉比R了狗都难过！有多少企业都死在了内耗上！关键是，天天吐槽的加班很多都是和内部的机制有关系，这个话题我们下次可以谈谈。

7

死于融资

世界上只有一种病——穷病。看完以上六条，现在告诉你上面都是假的，如果开发商有钱，上面的问题都不是问题。

如果没钱也融不到钱，铁定死。

看看各地城市的发展，国家和社会都不会否认开发商的这么多年的贡献和意义，但居安思危，回归公司理想和地产开发商商的真正价值，健康稳步发展，才是所有百姓和地产从业者的幸事及价值所在。毕竟，厚德才能载物！