房地产:新加坡人买房是一种怎样的体验

前面有篇文章提到了深圳的房改，深圳在房地产改革中总结了多年来的经验和教训，而这次深圳房改所要学习的对象就是新加坡的房地产的成功经验。

下面就让我们认真了解一下新加坡之前的房地产改革办法，看看有没有我们国家要借鉴和学习的地方。作为老百姓的我，我认为无论学习谁借鉴谁，只要能别再让房子左右我一辈子的人生，我的幸福指数就会大大提高！

新加坡的住房体系：公共为主，私宅为辅。受自治初期房荒问题严重的影响，新加坡政府当时便将公共住房建设作为优先任务。目前，新加坡已形成了以组屋为主的公共住宅和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的独特住房体系。

发展历程：从租赁走向自有，从小户型为主转向大户型。制度初期，政府主要供应小户型租赁住房，针对对象为中低收入群体。脱离马兰西亚独立建国后，为了增强国民的国家认同感，新加坡政府推行“居者有其屋”计划，鼓励住房自有，并提供充分的金融支持和补贴以提高居民的购买能力，组屋的供给对象也由中低收入逐步扩大至中等收入群体，4、5居室大户型组屋供应增加。

成功要素：定价合理、低成本土地及抑制投机。首先，组屋定价机制以居民收入为基准，其中针对中低收入群体的小户型组屋优惠和补贴力度更强，其实际支付价款远低于同期转售组屋和私人住宅价格。第二，低成本的土地供应为低价组屋的必要保障。组屋建造所需土地的供应方式早期为政府无偿划拨，后变更为低价强制征用。在组屋制度逐步成熟后，土地征用由低价强征发展为以市价为基准，但建屋发展局在地价上仍能获得一定折扣。此外，新加坡政府制定了严格的组屋准入、配售、转售和惩罚机制。

影响：保障居住需求作用明显，而在稳定房价方面，严厉的抑制投机政策则起到了更为突出的作用。组屋制度实现了“居者有其屋”，保障了新加坡80%以上居民的住房需求，中等收入的新加坡家庭仅需2到2年半的收入即可购买一套4室组屋。但在稳定房价的作用方面，大规模的组屋供应并未明显降低组屋转售和私人住宅的价格波动，该部分房价仍主要受市场化的供需影响，但在对组屋转售市场的严格管理下，二手组屋价格波幅则低于私人住宅市场。对投机购房的严厉限制反而在平稳房价方面起到了更为突出的作用。受收紧移民政策、下调总偿债率、缩短房屋贷款年限、提高首付比例和高额印花税等针对投机购房的严厉限制影响，新加坡房价在2013年见顶后开启了长达3年的下跌，调控效果显著。