看了那么多,还是这种房子,最值得买

经常有人问，能不能投资写字楼、商铺？

问的人，大多是三四线城市的，因为一二线的写字楼和商铺价格都已经很贵了，而很多三四线城市的写字楼和商铺，总价低，不限购，很多人就心动了。

虽然客观地说，不应该一棒子打死所有这些房产品种，但对于普通人来说，我还是建议大家尽可能回避。

大家想一想，为什么会有那么多中介向你推荐写字楼、商铺？

因为佣金比例，比普通住宅更高。

为什么佣金比例更高呢？

房子不好卖呗。

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问的人，大多是三四线城市的，因为一二线的写字楼和商铺价格都已经很贵了，而很多三四线城市的写字楼和商铺，总价低，不限购，很多人就心动了。

虽然客观地说，不应该一棒子打死所有这些房产品种，但对于普通人来说，我还是建议大家尽可能回避。

大家想一想，为什么会有那么多中介向你推荐写字楼、商铺？

因为佣金比例，比普通住宅更高。

为什么佣金比例更高呢？

房子不好卖呗。

更重要的是，商用物业不是刚需，经济形势好，赚钱机会多的时候，自然商用物业会比较吃香，但经济形势变差了呢？

毕竟，不管经济好不好，普通人日子总要继续过，饭总要继续吃，房子总要继续住。

不可能经济低迷，自己住的房子也不要了。但如果经济低迷带动房价下跌，那作为刚需的住宅，需求最容易被刺激出来，而商用物业，依然乏人问津，因为这时抄底买下的人，很可能还是租不掉。

更大的问题在于人口。

绝大多数三四线城市的人口，放在10年以上的长周期来看，一定会逐渐减少。因为人口向少数中心城市聚集，是全世界城市化发展的经验，中国不可能例外。

相比于住宅，商用物业更仰赖人口基数，也更容易受到冲击。

不说三四线，就以上海为例，投资选择写字楼和商铺也是一门很大的学问。

靠近地铁，已是人尽皆知的真理。

但即使靠近地铁，也不一定就能租出去。

比如前几个月我自己公司换办公室，我也到处跑，发现很多位置稍偏的写字楼，空置率就明显比较高。即使靠近地铁的，只要附近还盖了更大更新的写字楼，作为老楼的租金也会受影响。

我租下的写字楼，据说上半年还能维持在5块多，就因为隔壁新开了一个写字楼，我实际以4.7元/平方米租下。

而在外环外，到处都是区政府甚至镇政府大力扶持的商务区，在上海郊区，也没那么缺地，大片农田可以平整出来，综合开发，段位往往都很高，但因为位置偏僻，要是没有地铁直通，往往也没那么好租。

据观察，中国现在整体的写字楼数量已经过剩了，真正稀缺的， 永远是一线城市市中心的稀缺土地上的写字楼。

还记得最近北京出了个新政吗？五环以内（南四环），原则上未来不允许再造新的写字楼，这才是真稀缺。哪怕中国经济再低迷，北京国贸、上海陆家嘴、深圳福田、广州珠江新城、香港中环的写字楼，长期看，也还是香饽饽。

至于商铺，其实投资风险比写字楼更高。

写字楼里，可以办公，也可以做各种直接面向C端客户的商业用途，比如我租的办公室，之前是租给一家足疗按摩养身机构的。

而我周围的邻居，大多是做和孩子有关的生意，这种生意，开在写字楼和商铺都可以，但商铺租金比写字楼贵得多，所以我们在马路上经常能看到“旺铺招租”的广告，其实这些铺子一点不旺。

即使是写字楼，我入驻3个月来，同一楼层一共8户人家，已经有三户房间换了新租客，可见创业失败的概率，真的高。

再说商铺租金，现在各种城市综合体越来越多，但里面的消费也越来越高。其中较大的成本，就是越来越贵的店面租金。

别说综合体了，就说我家小区门口的门面房，前几天我去那家充其量只有30平米的沙县吃馄饨，一看怎么馄饨都涨价了，老板娘就开始吐苦水，说租约下个月到期，房东直接把房租从1万涨到2万，就算天天包馄饨，一天不休息，每天就要增加300多块钱成本，相当于每天至少50碗大馄饨都在替房东下。

她现在也没想好怎么办，实在不行，只能关门走人。

所以上海外环内，现在随便一碗只有三四片薄如蝉翼的牛肉片的兰州拉面，都要10元起卖，随便一个开在门面房里的煎饼果子，稍微加一点料，也要10多块。

要是你想开个高端点的服装饰品店，左边是兰州拉面，右边是沙县小吃，你觉得这店有可能生意好吗？

另外商用物业不是民生刚需，所以房屋交易阶段，不会有各种税收优惠，一定是封顶征收，这块成本在转手时，也会吓死人。

而在房屋持有阶段，水电煤都贵，物业费更贵，如果买下后常年租不出去，光是物业费的成本就吓死人。

最后，我想说，最值得买的，还是普通住宅，尤其是中心城市中心区域的普通住宅。

来源：力哥理财

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