并购浪潮呼啸而来 物企冲刺规模突围战

而阳光智博并入万物云，仅仅是物管行业收并购浪潮的一个缩影。目前，上市物企数量已超过50家，行业竞争日趋激烈，收并购热度持续上升，同时出现了大型物企之间的吞并以及股权交换等新的特点。

频繁收并购，规模竞赛升级

收并购已成为物企规模扩张的利器，据中指研究院统计，2020年全年物业管理行业发生的并购案例交易总金额达到100亿元左右，而2021年仅仅是上半年，交易金额就已经超过了这个数字。

8月以来，收并购浪潮仍在席卷物管行业。

8月6日，龙湖物业控股子公司龙湖嘉悦收购楷林商服100%股权，并完成了工商变更。这是继收购美好幸福物业60%股权以及亿达中国旗下物业板块亿达服务100%股权之后，龙湖物业今年来开展的第3笔收购。

8月9日晚间，雅生活服务公告称，间接全资子公司天津雅潮有条件同意收购济南宏泰合共100%份额，总对价为人民币2.82亿元。济南宏泰旗下的宏泰物业是一家以服务高校物业为特色的老牌物企，收购完成后，雅生活服务的业务范围进一步延伸至校园服务。

“大鱼吃小鱼”成为常态之外，大型物企之间的并购也在频繁上演。

8月9日，蓝光嘉宝服务发布公告称，除牌协议已获批准且除牌接受条件已达成，H股将于2021年8月10日上午9时起正式停止买卖。这起收购案创下国内物管行业多个排名前列，是排名前列上市物企之间的收并购交易、排名前列收购标的在管规模超1亿平方米的收购案，同时，蓝光嘉宝也将成为排名前列从港股退市的物企。

另外，有市场消息显示，近期部分头部物业企业，也在寻求新的合作机会，如交易成行，或将影响当前物管行业格局。

股权交换，解锁物业整合新模式

物管行业整合逐步升级，企业们也玩出了“新花样”。

相比于“简单粗暴”的收购，万物云和阳光城的“换股”交易，可能称得上是物业并购潮以来最独特的一宗案例——不涉及现金交易，双方通过股权交换各取所需。

2021年6月13日，阳光智博曾向港交所提交上市申请，招股书显示，截至2020年12月31日，阳光智博共有164个在管物业管理项目，在管总建筑面积约3016万平方米，2020年营收为人民币13.72亿元。阳光智博并入万物云后，万物云的在管规模、营收将有所提升，行业先进地位将进一步巩固。

而对于阳光城来说，近期小型物企上市很难得到高估值，股价破发时有发生，而头部物企在资本市场认可度更高，有投资人士预测，万物云上市后的估值将在千亿级以上，市盈率接近百倍。业内人士指出，阳光城放弃物业板块独立上市，用阳光智博100%的股权换取万物云4.8%的股权，并与万物云开展更多合作，无疑是一个更划算也更稳妥的选择。

另一方面，换股后阳光城的净资产、净利润水平将有所提升。年初的业绩报告会上，阳光城集团阳光城执行董事长、总裁朱荣斌表示，公司已由“橙档”降至“黄档”，净负债率于2020年末降至94.89%，货币资金短债比1.53。而这一次的换股交易，将有助于阳光城从“黄档”进一步降至“绿档”。

克而瑞研究中心分析指出，在“三道红线”融资监管等压力下，部分踩线房企选择出售物业板块以回笼资金、偿还债务，给收并购市场提供更多的标的资源，同时也可能增加大型并购。例如亿达中国将亿达服务股权出售给龙湖物业，以及蓝光发展出售蓝光嘉宝等。

同时，中小型物企一方面受到关联房企的规模限制，另一方面在第三方外拓中难以和龙头房企竞争，处境越来越艰难，被大型物企吞并的可能性增加，行业集中度将进一步提高。

募资配股，补充“弹药”瞄准扩张

规模一定程度上决定了物企的营收水平。贝壳研究院策略研究分析师郭翰指出，推高物企市值的主要因素为“规模”，尤其是毛利、收入等业绩规模对市值有显著正向促进作用。

他表示，2021年将是行业的收购整合大年，依据各新上市物企公告，募集资金普遍超过六成运用于收并购、市场外拓等规模扩张手段，

据记者不完全统计，今年以来，已有30家左右的房企提交上市申请，而这些企业的招股书中披露的募集资金用途，都包含了收并购。比如在7月2日提交招股书的鲁商生活服务，就表示上市所得款项首先将用于战略合作、收购及投资以扩大业务规模及多元化物业组合。7月26日第二次提交上市申请的世纪金源服务，也表示会将65%的募资所得净额用于物业管理服务业务的扩展。

克而瑞研究中心指出，物管行业收并购的加剧，一定程度上与龙头物企完成了IPO导致的资金实力加强直接相关。恒大物业、融创服务、世茂服务以及华润万象生活等规模较大的物企IPO所得净额都超过了60亿港元，其中华润万象生活更是超过了120亿港元。此外，绿城服务、雅生活等物企还通过增发配股等方式补充了资金，跑马圈地的“弹药”十分充足。

“由于资本力量的推动和行业竞争格局的不断演进，预计下半年业内收并购还将继续推进。”中指研究院分析称，扩规模、拓边界依然会是2021年下半年物管行业发展的主旋律。同时值得注意的是，物业服务企业实施收并购仍存在项目质量参差不齐、缺乏协同效应、管理整合难等问题，因此企业仍需提高风险把控、投后管理方面的能力。

来源：央广网