2019年下半年,到底适合买房还是卖房?

说来也奇怪，关于买房和卖房永远是一个经久不爽的话题。基本上每隔一段时间都会被拿出来热炒一番，而且关注度一直丝毫不减。

无论是买房还是卖房，无论宏观中观还是微观，要想看清中国房地产的短期趋势，首先要弄清楚几个问题。

1、首先是房价能不能大规模的降下来？

不知道大家有没有发现，近段时间网上很少出现打砸售楼处或售楼处拉横幅的维权事件了，为什么？是因为19年上半年市场交易量攀升，大部分城市房价止跌反弹了。

一直以来，房价涨了，大家会骂街，但房价跌了的话，大家会动手，售楼部刚一降价，就把售楼部砸了。如果全国的房价都要降，又该砸谁呢？

所以可以肯定，房价是不能降太多的，因为目前中国房产价值占到家庭总财富的62%，且中国主要城市对土地财政的依赖度依然维持在30%以上，为了稳定及经济增长，房价只能稳住。

纵观房地产发展史，过去的房价趋势大体表现为「台阶式上涨」。而当下这个阶段正是刚上了一个新台阶的初期。至于下一个台阶何时跳，幅度有多大，还要看国民负债率的去化情况。

2、其次是房地产市场能不能停下来？

答案很简单，目前阶段是不允许的。因为房子，以及房地产连带家电消费、家具家居消费是中国消费市场的大类目，是经济增长的重要组成部分。

据统计中国还有5亿人没用过马桶，那么怎么让他们去消费马桶呢？只能让他们去城里买房子。而且现在正是加速城镇化建设阶段，很多城市建设新区做基建配套需要财力，这部分财力从哪里出呢？

综合以上两个原因，理想情况下，房价需要维持在一个合理的缓涨区间内。当然这个度是很难把握的，因为跌了有风险，横盘了刚需不买单，涨得多了还容易招惹投机客，催生资产泡沫。可见当下房地产调控的压力是巨大的。

于是我们就看到了中央彻底抛弃了之前的一刀切做法，开始从微观入手，给城市设定增长红线，让地方自主调控市场：跌了给空间让放松，涨得多了启动问责机制，要求房价回稳。

根据以上因素分析，2019年下半年适合买房还是卖房？需要分以下三类人群来看。

1、针对自住需求来说，“房住不炒”定位会继续延续下去，刚需和改善两大群体的利好因素也会逐步落实，所以2019年下半年可以不用着急买房或者换房。

对于自主需求而言，买房的通用原则就是量力而行，保证自身的能力、财富、精力都可以相互匹敌。就当前楼市环境而言，刚需和改善可以不用着急买房或换房。其一，部分热点城市的房贷利率再次上浮，买房压力较大；其二，房价长期平稳可期，现阶段没必要盲目加杠杆；其三，调控政策逐步向自住需求倾斜，但措施落实到位还需时日，不着急买房可以等等；其四，二手房处于调整阶段，议价空间较大，如果考虑卖旧换新，暂时没必要。

2、针对资产保值需求来说，房产依然是现阶段资产保值的稳定手段，但买房稳赚不赔的阶段已经过去了，要想靠买房跑赢通胀就要认准买房的结构性机会。

按照房价平稳的趋势来看，对手里有闲钱，存在银行又担心贬值的投资型购房者而言，房产依然是保值的稳定手段。但是，稳赚不赔的阶段过去了，靠买房来跑赢通胀并实现资产保值就需要下一番功夫。在笔者看来，总体原则就是全国范围选城市，城市内部选地段和品质，认准房产投资的结构性机会。

一般来说，城市发展潜力关乎房产的保值升值空间，而人口流向和资金流向是两个重要的参考指标。随着城镇化继续推进，人口和资金将会集中涌入核心城市或城市群：从全国范围看，粤港澳、长三角，以及成都、武汉、西安等国家中心城市是大家优选；从一个省内部来看，省会城市和周边城镇也有不错潜力。此外，如果已经在这些城市买了房，可以考虑长期持有。但如果选择了一些房价过度透支或者资源枯竭型城市，可以考虑适当减持。

3、针对短期牟利的炒房客来说，应认识到楼市环境已经发生变化，在“房住不炒”的背景下，房价长期走“L型”的概率较高，这对炒房客而言则意味着“亏损”。

小编认为，对自住而言，如果着急买房，需要明白一个事实，自住不可能像投资一样随意选择城市，所以绝大多数城市的潜力分析往往都跟自住没关系，因此实现房子保值的不二法门就是看准房子的地段和品质。对于炒房客而言，如果遇到合适的价格可以考虑出手，不必贪多贪高，如果依然抱着房价反弹的幻想，难免会遭遇长期套牢的风险，房子可能真的就成为了累赘。

所以在2019年下半年的房产投资上，并非所有城市都是可以有回报的，一定要选好城市，否则不单是回报率为0，很可能被套死亏损。