2019年,楼市的关键时刻来临!

01

一座城市正常的价格级差是怎样的？

随着经济发展，中国的城市化正进入一个非常关键的阶段，从过去遍地开花式的城市各板块普遍增长，正转向以城市核心区为主的内生化增长，未来远郊区的房产承受着很大的抛盘压力，价格会持续下调或有价无市很长一段时间。

有人说，房地产长期看人口。但从发达国家看，国家的总人口并没有变化，甚至处在下降的趋势上。

但是，人口在空间上的发布却发生了很大的变化，原来散落在城市各方的人口，正在加速向城市核心区集中，由此核心区成为了资产价格低估的地方，而远郊区成了价格高估，回报下降，风险积聚的地方。

以湖南长沙为例，目前长沙整个城市的房产价格几乎是均等化的，绝大部分地方无论远近都卖1.1万左右。一个正常的市场应该是核心区卖2.5万，近郊区卖1.6万，远郊区卖1万，但事实并没有这样。

再看看一线城市上海，8万的内环房产其实是远远安全于卖5万的外环的，连周浦、奉贤这些地方都要卖4万、5万了。

从投资的角度而言8万比5万还便宜，因为外环实际应该卖3万的。这就像腾讯的股价卖50元也是便宜，而一个垃圾股哪怕5元也是贵。真正成熟的投资者都具有一个完整的估值维度，懂得进退。

一台50万的宝马是比10万的杂牌奥拓轿车便宜的，因为奥拓本来并不值10万，而它现在竟然卖到了10万。什么情况下，奥拓会卖到10万、甚至20万呢？那就是人人都需要车，但是市场上的车又极度缺乏，供应不足的时候，价格被人为推得很高、很高。

回到上海的例子，8万对比5万，这里面的逻辑不是内环近郊区低估了，就是外环远郊区高估了，其实研究发达国家城市化历程，我们得出一个结论：一座城市后期最终都会形成一个巨大的价格级差。

但是目前中国的城市并没有出现这样的现象，较大的原因是：因为土地并不是私有的，无法自由上市交易，供应极度不充分，我们长期实行土地减量化供应，令到中国有全世界最贵的郊区。

因为土地减量化供应，上面控制土地供给，而资产价格是边际需求的反映，上海市区卖8万， 30公里外的远郊区竟然卖5万你不买，大把人买，边际需求远远大于供应，价格就能够一路上升。

政府每年只放十来块土地，减量化供应维持了远郊区住房的价格。实际上，政府如果一年内把未来几年的100块土地同时拿出来卖掉，这100块地同时建房子推出市场，那么远郊区的住房价格就会触发雪崩。供大于求，价格下降是经济学常识。那核心区是否会安全一些呢？

城市核心区的土地是稀缺的，因为周围的百年名校、医院、文体配套是短期内无法复制的，加上核心区人口稠密，居住需求旺盛，所以它的价格是比较抗跌的。

这个时候有朋友就问了：之前不是说近郊区吗？老钱一夜烧光，新钱源源不断，买近郊区等待大涨。

是的，近郊区和市区都是安全区域，楼市上涨时近郊区表现较佳，我们要警惕的是“最贵远郊区”。

在限购限贷的时候，边际需求首先受到冲击，所以远郊区楼盘是跌得较快的，这也是为什么现在全国大部分城市的远郊区住房不好卖的原因，因为周边没有足够的购买力接盘，有价无市。

深圳楼市回调这段时间，光明、坪山的二手房出售周期拉长到了10个月才能卖掉，而南山、宝安，福田却成交活跃，笋盘出一套卖一套。

对于投资者而言，现阶段买房更应该考虑的是抗跌，而不是博上涨。

远郊区住房你之所以会买，是因为你买入的那个时候，有开发商精美的楼书，高端的售楼处，还有nice的黑丝袜美女围着你讲解，然后送各种优惠，又是一个阳光明媚的下午，你看到美景和售楼处，脑门一热，就买下了。

但是等你想置换或者套现售出的时候，你会发现，你周围都是竞品，开发商的滚动开发，还在不断卖新房子，你的二手房面对的是一手房全套的营销攻势，这还不算，周围还有不断降价的二手房来凑热闹。

关键问题是，没有客户，你压根找不到人来看房。就算愿意打折也没人要，因为这些小城市或者远郊区域，之所以有美景，就是因为没人口，没产业，所以才有舒适的环境。

楼市回调的时候，接盘客可以一夜之间跑光，成熟的投资者在市场尾部是不会碰远郊住房的，这是投资死忌，因为行情回调的时候，这些远郊区房产没有流通性就意味着死盘，冷盘，极难上涨套现回笼资金。

02

中国虽然没有全世界最贵的市区，但是有全世界最贵的郊区

东京纽约伦敦到底有多贵？有时候看到的数据是比上海低的，有时候看到的是比上海高，而且数据还都比较详实，这就奇怪了。

其实呢，它们主要是一些核心区域很贵，比如纽约的曼哈顿、东京的港区、伦敦的肯辛顿等，但是，其余的区价格就低多了，有非常明显的级差地租，富人有他们的选择，普通民众也有自己的选择，有时隔一两个街区、一条河，价格都有明显的级差。

下面我把几个都市每个区的价格都标出来做个房价地图，大家感受一下。

  一）城市房价地图

1）伦敦房价地图

伦敦33区面积共1600平方公里，建成区面积860平方公里，2016年人口是860万。其人口在90年代每年增长5万人，从2000年到2016年每年增长10万人，英国统计局预测下面几年每年人口会增长14万左右。

我用红色数字标出来1+2+3+Camden+City的套均价格, 把这几区视作核心区；用蓝色数字标出最外围一圈套均价格；用橙色数字标出中间地带的套均价格。

可以看到，核心区套均价格大约在150万英镑，最外围套均价格大约在45万镑，中间地带大概是65万镑，全伦敦套均价格大约是65万镑，可见，核心区套均价格是全市的2.3倍，是最外围，也就是郊区价格的3.33倍。

数据来源于英国统计局。

2）东京房价地图

1）先看整个东京都的房价，东京都包括东京市区，多摩地区和千叶崎玉神奈川三县，还有一些小岛。其中，东京市区相当于上海外环内和北京五环内，多摩地区和三县就算是郊区，相当于上海的松江青浦奉贤金山南汇等等。可以看到，东京郊区的价格在2.3万-3万之间，这个是已经换算过的我们习惯的人民币每建筑平米的数据，方便大家比较。

2）  再看东京市的房价地图，东京市叫做东京23区，其中里面核心5区，港区中央区呀，用大红色数字标出单价的区域，相当于上海内环内，均价是9.85万每平米；中间一圈，用灰色数字标出单价的区域，相当于上海中环，平均价格是5.2万平方米，外边一圈，相当于外环，用粉色数字标出单价的区域，均价是4.2万平米。数据来源于三井不动产，我进行了整理。

可以看到，除了东京都心价格跟上海内环内价格相当，别的区域同比上海，都比上海便宜，越远的便宜的越多，东京有价格很宜人的中环外环和郊区。

东京这几年人口也在增长，增速不高，但是比全日本状况要好，所以，这两年东京房价也涨了一些。

3）纽约房价地图

下图是纽约的房价地图，数据来源于Trulia，可以看到，纽约不是典型的环状结构，但是，几个区仍然是围绕着曼哈顿的。

曼哈顿最贵，套均达到195万美元，布鲁克林套均90万美元，那三个区从40万美元到60万美元套均不等。

纽约跟伦敦一样，人口也是每年增长10万左右，增长率超过1%，还是不错的。

从这三个都市看，市中心均价是中间地带的2.2倍，是郊区的3.6倍，是全市平均的2.6倍。按世界各国的数据来看，理论上上海市区9万，市区是郊区的2.6倍，则郊区应该是3万、4万，而实际是6万、7万。

03

中国为何有全世界最贵的郊区

上海内环内品质还不错的楼盘的二手均价大约是9万元每平米，内环按套均算总价900万元。

无论是单价，还是套均，上海内环内价格都不比东京纽约伦敦贵，比伦敦纽约还便宜一些，但是，上海的外环和外环外的广袤区域比别的城市贵。

上海内环内二手是9万，而全市二手平均是5.5万，内环内是全市平均的1.63倍，远低于别的2.6倍的比例，上海内环内肯定没便宜，那么，一定是郊区贵了。

以那三个都市的标准推算上海其余区域的价格，上海全市二手均价应该是3.5万每平米，但是实际上海是5.5万每平米，上海外环外更不止2.5万元，周浦都已经5万多了，更别提唐镇的6-7万，还有浦江镇的那价格，连临港那种50公里开外的地方，土地价格已经2万多。

当然，中国城市不止上海如此。

为什么中国城市的外环和远郊区如此贵？

因为中国独特的土地制度。排名前列，建设用地指标受到某部门控制，第二，地方老大垄断土地供应，因为成本原因，它们更愿意开发经营新城，减量化供应，一点点挤牙膏式卖地，把不稀缺的郊区的土地卖出稀缺价格。

如果没有土地垄断，郊区的土地供应是巨大的，根本不会拍卖出这种价格。

当然，只要上面一直控制郊区土地供给，这个游戏可以玩很久，但是人为控制出来的价格始终是个问题，而且，这种认为控制价格供应出来的土地越多，最后风险越大，远郊区的房价是地方老大和开发商经营出来的价格。

这个时候，最明智的选择是什么？

坚决不买全世界最贵的郊区，去海外寻找下一个洼地，打一转游击，至少赚个100万再杀回来。

来源：楼市团长

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