房价跌多少才算合理?

最近包括姜超、林采宜、李迅雷几位知名的经济学家都一致预期房价要下调，这是久违的现象了。那本轮周期内，房价会跌多少呢？姜超预计这一轮中国房价的跌幅应该也不会超过30%。他的依据是，本轮房价的上涨始于2015年，过去4年当中许多城市的房价上涨了一倍左右，这种短期大幅上涨的背后有着居民巨额举债的推动，显然不合理。但另一方面，过去4年中国GDP的名义增速每年都在10%左右，4年下来累计增幅达到40%，这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的，所以哪怕房价下跌，应该也不会跌回原点，跌30%左右应该是优质。

到底涨多少幅度算合理？多少算超范围的上涨？未来如果要跌，能跌多少？是按GDP增速，还是按人均可支配收入增幅来判断房价增幅的合理性呢？其实早在上一轮调控，2010年的时候，中央就要求各个地方房价涨幅不能超过人均可支配收入作为房价调控的目标。所以人均可支配收入这个指标，应该说比名义GDP更能得到官方的认可。但实际上，现实中又差的太离谱，可以说根本不具备可参考价值。

回头看08年，深圳人均可支配收入26729元，到2017年52938元，收入才翻一倍，但深圳房价实际上都涨了七八倍，有的甚至十倍以上了。记得2011年，深圳的房价收入比就达到三十多，当时在全国较高，在全球也是排名前几位，所有人都疾呼深圳房价高的离谱，当时均价才2万出头，现在回头一看，那时候房价还在山底下。如果你当时用房价收入比来证明买深圳房子是个错误的话，估计现在想拍死自己的心都有了吧。

按照姜超的算法，限定在2015年以来四年，每年跟GDP同步涨10%就是合理，超过就不合理。GDP增速代表财富创造的速度。那这一轮上涨到底应该从哪一年算起？因为我们上一轮的调控是从2010年开始，人为的抑制了很多刚性需求，大家排名前列次遇到这么长时间的调控周期，所以原本该买的刚需也跟风观望，然后在2015年调控放开时，又一窝蜂跟风入市，突然放大了房价上涨的幅度，短短两年时间，房价翻倍，有的城市部分片区甚至涨了两三倍。

如果从2015年算起，我觉得年数有点算少了，其实2009年那一轮地产的泡沫远远是小于这一轮的，首先是因为08年跌幅过狠，其次09年4万亿水放太多，当时除了部分省市比如浙江、海南涨的过猛外，全国大部分城市房价上涨还是不算高的，所以实际上2010年开始加息到2012年上半年，就差不多已经调整到位了。2013、2014年，80后是人口的较高峰，当时这一大波韭菜的需求都还没消耗呢，所以万科才会错判白银时代，我认为市场原本应该进入新一轮上涨周期，但因为调控没有放开，导致了价格上涨的迟到，所以这两年是应该计入到正常的范围里。

从2013年算起，按平均每年10%的名义增速算，6年时间，复合增长率10%，大概7年半的时间可以翻倍，也就是说到2021年中旬翻倍，但我们2017就实现翻倍了，提前了四年，这是不是意味着未来四年我们的房价应该停滞不前才对呢？但实际上呢，我们的GDP也是远远低于房价涨幅的，比如2008年到2017年，深圳GDP只涨了3倍，房价涨了八倍十倍，所以如果以GDP来衡量房价的涨幅，也会失真。所以单纯用这两个指标来判断房价涨跌幅合不合理，可能都过于僵硬。因为我们还有一个货币贬值的因素没有考虑进去。

货币贬值速度=M2增速（货币发行速度）—GDP增速（财富创造速度）。1978-2018年，名义GDP平均增长是13-15%，实际经济增长年均大概是9.5%，M2平均增速是15%，也就是说货币贬值的速度平均每年在5.5%。过去印钞票的速度比较快，贬值速度快，所以房价上涨的速度也是比较快的，但是在GDP从高速到中速换挡之后，M2总量达到一个新高度后，我们印钞票的速度也相应的降低了，现在M2降到8左右了，所以货币贬值的速度跟过去相比，肯定是有所放缓的。

比如2017年全年M2平均增幅为9.7%，GDP增速为6.9%，2017年的货币贬值速度为2.8%。2018年肯定会更低。

首先，价格跌回到此轮房价上涨的原点？这肯定是不可能的；其次，未来具体跌多少？我敢肯定的说，这个是谁也计算不出来的，不是你说不合理的部分就一定能跌回去，也不是你说合理了，跌够了，就不跌了，市场没有一个标准的参考值，一切皆有可能，而且一二三四线的跌幅肯定不一样。最后，跌到何种程度可以入场呢？关键还是看政策，自住的人跌够了就能买，投资的人一定得看政策。

来源：樱桃大房子

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