2018年,楼市重点关键词出来了,天啦噜!

焦点商丘 2018-12-11 10:05:20
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2018年快要结束了。对于地产人来说,这是极不平凡的一年。 地产行业的逻辑,正在发生巨变,很多习以为常的事情被彻底颠覆了! 与此同时,很多地产人的人生也被彻底改变了……每个人都在问,究竟是什么在决定着我们的命运? 明源君总结出2018年中国房地产的10大关键词,和大家一起回顾这跌宕起伏的一年…… 0

2018年快要结束了。对于地产人来说,这是极不平凡的一年。

地产行业的逻辑,正在发生巨变,很多习以为常的事情被彻底颠覆了!

与此同时,很多地产人的人生也被彻底改变了……每个人都在问,究竟是什么在决定着我们的命运?

明源君总结出2018年中国房地产的10大关键词,和大家一起回顾这跌宕起伏的一年……

01

活下去

行业标杆万科喊出“活下去”3个字之后,所有的房企都惊出一身冷汗。

其实,关键不在于谁“活不下去”,而在于能“活下去”的房企,可以从“活不下去”的房企那里获得什么。

不管是“拐点”、“白银时代”,还是“活下去”,每一次惊吓过后,都会有大量中小房企主动退出地产行业,这也就成为巨头们收购兼并的好机会。

根据中指院的统计,2018年1—11月,万科以1250亿的拿地金额,排名全国第一!

郁亮最近回应说,万科始终是一家如履薄冰、有较强忧患意识的公司,“活下去本来是内部一个事情,不小心被人泄密放到网上,引发了广泛的关注,造成了极大的困扰,万科因此开除了三个员工。”“我们只是想让自己不舒服,并不想让别人不舒服”。而万科今年回款6300亿的目标,也有信心完成。

02

慢下来

快周转的极限到底是几个月?在2017和2018年的上半年,这是业内讨论的热点话题。

之前,房地产有2种模式:一种是快周转;另一种则是花比较长的时间做精品,通过高溢价来实现盈利,你6个月开盘卖2万,我10个月开盘卖3万,利润也差不多。

可是,在限价令出台以后,房地产的最佳模式,似乎只剩下快周转这一种了。

项目设计全靠复制,拍地当天就进场施工,刚出甚至没有出正负0就开始预售……拿地4个月就开盘……项目进度和员工收入直接挂钩。

这种极限快周转,加上许多巨头都有1000个、2000个乃至更多项目,各种质量问题、安全事故就不可避免地出现了。

有那么2个月,全国都在声讨快周转。可是,几家以快周转著称的巨头连续多年,甚至今年仍然是许多城市的销冠。这是为什么呢?

答案似乎只能是2个:

❶ 别家房企的项目,质量其实还不如这些巨头的;

客户们买的不是房子本身,而是附加在房子上的别的东西。

而在一片声讨声中,大家又开始“慢下来”。

明源君觉得,关键不是现在“慢下来”,而是“慢下来”以后怎么办。

如果房企不能找到新的商业模式,不能把时间转化为财富。如果时间只是意味着财务成本的增加,极致“快周转”还会卷土重来。

03

城市运营

城市运营就是赚“慢”钱的一种模式。

明源君认为,城市运营的本质,就是房企在相对不发达的区域,拿下比较大的一块地,长期经营,在这个区域逐渐发展的过程中,获取长期红利。

这种模式成立有2个前提:

1、开发商财务成本较低,不怕长期持有;

2、开发商有产业能力、运营能力,能让自己持有的物业不断升值,同时带动片区土地升值。

金茂总结出3种城市运营模式,如下图所示:

其中,“城市新城”模式的代表项目梅溪湖,是长沙岳麓的一块地,金茂入驻前大家只知道当地出产葡萄,完全就是荒地的感觉,可是经过金茂10年打造以后,整个区域完全不同了:

❶梅溪湖的房价已经是长沙最高。❷ 梅溪湖的配套已经相当完善。

城市运营这种模式,虽然前期占用资金比较多,但是整个开发节奏房企自己可以掌握。

区域发展之后的红利,房企都可以获得,而且有持续现金流,可以抗风险。

现在,大家都很热衷的小镇,本质上也是城市运营的一种形式。

小镇的盈利,主要来自:

租金+服务收入+物业增值+投资入驻企业+政府政策补贴返还。

城市运营的项目,销售物业之外,持有物业也比较多,形态会包括产业、商业、住宅等等。

在租金服务收入相对稳定、物业增值达到一定水平之后,可以通过以下一些渠道变现:

❶直接出让股权变现;❷ 通过股市、金融产品、资产证券化变现……

04

区域深耕

之前,区域深耕风险很大,最大风险是遇到全国性的调控。

如果一家房企的项目集中在某个区域,一旦该区域突然遇到大的调控,跌到周期底部,相当于被一锅端。

现在,这种风险已经明显降低。

既有的调控确实成效可见,楼市整体已经降温,不需要加码调控来抑制楼市过热。接下来一年多时间内出台全国性调控政策的概率很小。

而土地依然是大部分地区最重要的财政收入,尤其是三四五六线城市,地方政府对当地的楼市非常了解,不会随便加码调控。

剔除调控风险之后,区域深耕房企拥有以下优势:

1、多地块一起算总账,开发节奏灵活,可快可慢

外来房企拿到地王,再碰到行业下行就是烫手山芋。但是对于区域深耕房企而言,地王只是10块地里的1块,可能带动前9个项目溢价、加速去化。地王本身可以放一放,先开发其他几块。

2、管理半径小,项目进度可控,能保证现金流安全。

3、外来房企拿地放缓,给本土企业释放出更多空间。

今年前10个月百强房企土地投资力度整体弱于去年,趋于保守,对于不熟悉、没把握的地块,宁可错过也不将就。对于区域深耕房企来说,就有了更多的选择空间。

4、在本地有影响力,也可以做轻资产

能够在一个地方深耕多年的房企,在当地必然拥有好的知名度和忠诚度,自己开发之外,可以通过代建和小股操盘,在扩大规模的同时减少资金压力。

例如建业2017年有70亿销售来源于在县级市、地级市的轻资产合作项目。宁夏中房集团,也有很多轻资产合作项目。

05

借钱难

据说,有几家百强房企最近借钱的成本,已经到了15、16个点。这确实很贵,但是如果真的急用,也没有办法。

去杠杆的大环境下,即使有一些定向投放的流动性,也被要求驰援实体经济,跟房地产基本没关。

而房企的债务,却正在集中到期。

2015-2016年,政策宽松+行情火爆,根据Wind的统计,两年间,整个房地产行业发行1434只债券,发行金额16686.37亿元。如下图所示:

现在,这些债,正在和2017年的短债一起,集中到期。

如何才能借到便宜的钱?明源君最近问过很多地产大佬,结论是:

❶在资本市场信誉良好、纪录良好,所有承诺都做到的房企,可以通过提高评级降低财务成本。

❷ 持有优质的、产生持续现金流的商业、产业、办公物业的房企,可以通过资产证券化、股权融资等借到便宜的钱。

❸如果前2者都没有,就只能加速项目销售回款。实在不行,只好卖掉几个项目断腕求生。

06

交房难

2018年,交房是个难题,最怕的就是业主维权。业主维权有2个原因:

1、认为房子有质量问题;2、房子降价了,老业主维权。

房子有质量问题,比较大的原因是限价令下,一方面要控成本,另一方面又想快周转导致的。

而降价,则是因为房企看不到调控放松的希望,现金流又面临压力,不得不为。

要彻底解决这2个问题,长远来看,有3个途径:

❶ 在限价城市,拿地时就要按照限价计算项目利润,不能寄希望于限价令放松;

❷在非限价城市,通过“中周转”、“高溢价”,在保证质量的情况下实现利润;

❸多做小地块、小项目,一次开盘售罄,就不存在二期比一期便宜的问题。

而短期内,想避免业主维权,做好服务之外,对行业未来有信心的,对项目销售有信心的,可以像某些巨头一样,承诺“无条件退房”。这样可以釜底抽薪,把大部分维权化解于无形。

07

抢人大战

2018年,截至11月20日12时:

西安市迁入人口701343人。其中博士以上1156人,硕士研究生24423人,本科219875人,各类人才引进29062人。如果不出意外,西安将成为2018年中国城市“人口争夺战”的最大赢家。

这一轮抢人大战,主要是针对人才的各种地方政策的大战。各地陆续出台的政策有:

● 海南,全日制大专以上学历可在海南任一城镇落户。落户海南之后,购买商品住宅享受本地居民同等待遇,不受限楼市购政策的限制。

南昌,毕业三年内新引进落户的全日制博士研究生、硕士研究生、本科毕业生,每月发放1500元、1000元、500元生活补贴,为期三年。

● 珠海,推出公积金贷款新政,高层次人才置业最高可贷250万元。

● 武汉,大学生落户后,不仅不限购,而且买房直接打8折。

● 深圳,取消纸质审批文件和现场报到环节,符合要求的人才,系统自动核查“秒批”办理。此外,落户可以享受租房补贴,本科15000元/人、硕士25000元/人、博士30000元/人。

……

明源君认为,长线来看,房地产和其它产业未来的发展,人口是决定性的因素;短期来看,限购的情况下,户籍人口的增加,客观上带来购房需求的增长。

人口争夺大战,短期来看是政策之争,长期来看,则是资源之争。

有优质的工作岗位、教育资源、医疗资源、景观资源的城市,将取得最终的胜利。

08

房租上涨

房租的上涨,2018年一度成为热门话题。

根据中国房价行情网公布的数据,2018年7月,有26个城市的房屋租金同比上涨。其中,成都租金的同比涨幅最高,为30.98%,其次为深圳,同比涨幅为29.68%。大部分一线、二线城市的房租租金同比涨幅都在10%以上,而成都、深圳、重庆、天津、合肥、贵阳、北京、广州、大连、南宁、哈尔滨这些城市房租同比涨幅在20%以上。

这一轮的房租上涨,真的是长租公寓和资本的锅吗?

明源君认为,资本只是个放大镜,供需关系的失衡才是根本,资本的进入只是加快了房租上涨的进程。

在一个租赁房源充足的市场里面,对于房东来说,如果价格一样,租给公寓公司,还是租给普通租客是一样的,如果长租公寓高价拿房,然后再加价出租,会出现什么情况?

在这家公司垄断市场之前,高空置率就已经把公司耗死了。

正如陈劲松所说:

千规律、万规律,价格规律第一条。

供应不足的话,无论向租还是向购倾斜,都会造成另一方的价格上涨。

今年摇号政策在一些城市落地,几千个人摇几百套房,就是因为新房供应不足,新房和二手房价格倒挂。被限价的新房,到了二手市场以后,立刻就按市场规律涨价了,摇到号的人等于中了一个大奖。

09

产业运营能力

在一二线城市,拿纯粹销售的住宅用地正越来越难。

而在一二线城市周边拿产业用地,特别是高科技产业用地,却比较容易。

为什么呢?

● 地方政府发现,手里可以卖得地越来越少,而卖地、修住宅是“一锤子买卖”,以后几乎没有收入,还要付出。如果靠卖地收入去维持地方财政,难以为继,有断粮的可能。

● 做产业地产,卖地时让一点利,招来一些优秀企业,就可以产生持续的税收,每年都有财政收入,而且越来越多。

下面这张图,是中城新产业总结的住宅、商业、产业地产的盈利模式和成熟周期。

比较而言,传统住宅开发的盈利模式是最简单的,产业地产的盈利模式当然是最费心最复杂的。

但是,从整个市场来讲,整个住宅开发的总规模即将到顶,继续盖住宅卖住宅的简单模式会越来越被动。存量才是未来的主流市场。

对企业来说,虽然运营公寓、酒店、产业地产需要专业、需要耐心,但是风险比较小,不怕调控,有持续的现金流。

而且如果真的运营得好,将来通过上市、物业升值后变现、服务、REITs等资产证券化赚到的钱,可能比开发更多。美国有一些资产管理公司的市值,远高于开发商。

现在通过产业拿地,必须是真的有产业运营能力,而不能假装自己有能力。

因为,即使是管理比较粗放的地区,也是把小镇分成好几期,项目一期完成招商入驻,才能开发第二期。想糊弄是不可能的。

而在上海等地,根本不看入驻,而是直接看税收。你拿地的时候,地方政府就会与你签订对赌协议,要求你第一年实现多少税收、第二年实现多少多少税收……如果不达标,合同就会终止,你就要退出。

10

产品力

大家有没有发现,2018年,产品受到了空前的重视。融创、旭辉、中南等等,都在产品上发力,而且都有了长足的进步。

为什么呢?

一方面,史上最强调控下,买房的人有限,消费者更加理性和成熟,在众多竞品中,辨识度高且有质量的产品才能脱颖而出;

另一方面,在非限价城市,或者限价城市政策松动时,房企的优秀产品能产生高溢价,让有限的土地产出更高的价值。

旭辉集团董事长林中认为,在2020年前后,房地产行业将回归制造服务业。

微小的差异在竞争中会被放得很大,因为竞争的均衡性、战略的同质化,建安成本比别人便宜五六百块、产品溢价让利润率有1到2的领先度,都会极大放大你在市场上的竞争能力。

这个行业会告别暴利的时代,平均只有8—9的利润。更多的靠产品的运营、产品的周转、靠服务、靠品质、靠品牌。主要需求也将是改善需求。

而另一方面,单纯做住宅开发的,只要确实做得好,也可以纯靠本事吃饭。

冯仑说,国外有一类公司,就是“收费开发商”,他们能力很强,用别人的钱做开发,回报率超高。他们收开发管理费、收销售佣金、收物业管理费、收额外的奖励,靠本事把活儿干完,路上不停收钱。自己如果有一点投资,卖掉也可以赚钱。

事实上,我国目前,专门做小股操盘、代建,“凭本事吃饭”的开发商,也已经出现。

2017年,朗诗新增项目27个,近9成项目是通过收并购、委托开发及参股等形式获取的,没有在公开市场争抢一个地王。2017年,在自己所有的操盘项目当中,朗诗的股东权益降到了29%。

绿城管理,则是国内最大的代建商,截止到2018年3月,绿城管理代建项目的在建面积超过2200万平米,这已经是一个相当大的数字,并且还在不断扩大。

有一些开发商认为小股操盘、代建这种模式赚得少,是因为他们对标的是高杠杆高风险、房价不断高速上涨的模式。

在房价缓慢上涨的情况下,同一个项目里,代建、小股操盘方,和使用高杠杆的大股东,收入差距不大,甚至赚得更多。

积蓄力量,迎接新的地产黄金10年

说完2018,明源君也说一下未来。

根据旭辉集团董事长林中的预测,2019年地产的核心就是7个“稳”字:

分别是:稳量、稳价、稳投资、稳杠杆、稳增长、稳预期、稳政策

而2020年的主题字则是一个“转”字,很多东西会发生变化。

2021年的主题字则是“启”,这是新的地产黄金10年的开启。

新一轮周期,有三大特点。

第一个特点是平稳增长。

房价可能每年涨6-8%,和GDP是同步的,和人均收入增长是同步的,但是可能会连续涨8年、10年。8年之后,也是增长了一倍。

第二个特点是市场更加健康、更加有质量,无论是产品的质量、服务的质量、房企的质量,都会更高。

第三个是上升周期比较长,下行周期比较短。

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